菏泽取消限售专家称放松不等于放开房住不炒

菏泽取消限售,专家称放松不等于放开,房住不炒仍是长期定位

12月18日下午，山东省菏泽市住房和城乡建设局站发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(后简称为《通知》)，在限制新购住房转让限制与降低市区商品房预售资金监管方面较此前房地产调控政策大幅松绑。

通知提出，取消新购住房限制转让措施，即取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

通知还提出，降低市区商品房预售资金监管额度，对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时而不是帽子的独美。众所周知，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例

，即可使用。在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。

限售，是这一轮楼市调控的新标配。

从2017年3月厦门第一个上马之后，全国共有60多个城市跟随，其中不乏三四线城市。

限售时间虽然只是年，但这是以拿到房地产证作为起始点。如果加上交房时间，实际冰封周期都在三四年以上，政策威力可想而知。

菏泽在2017年年底跟风上马限售，仅仅过了一年时间，所有房子都还未触及两年解禁条件。在这个关头，不顾“朝令夕改”的质疑，匆忙取消限售，这背后发生了什么？

对于菏泽市取消新购住房限售政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，菏泽此次取消限售政策信号意义极强，可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪，其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似，都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。

对于菏泽市调控松绑的原因，严跃进认为，菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。从11月份《全国百城库存报告》可以看出，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。这意味着，三四线城市过去库存消化速度比较快，而现在因为包括棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出，近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹。

实际上，今年年初也有兰州等地对楼市调控政策做出调整，当时也引起广泛关注，被过分敏感的人解读为调控放松的信号。不过，2天后，兰州市又发文强调，此次政策调整不是放松调控，而是落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。因此，兰州的政策调整并没有被更多城市效仿。

菏泽市率先政策松绑有何信号意义？

严跃进认为，菏泽取消限售政策说明了两点政策动向，一是因地制宜依然是当前政策制定的出发点，各地可以根据具体情况进行政策调整；二是政策取消也会循序渐进，会从类似限售政策等取消开始，而包括限购等政策，可能后续还会相对谨慎。

中原地产首席分析师张大伟认为，菏泽属于一个标准的四线城市，虽然城市级别不高，但放松限售的象征性意义非常大。如果按照菏泽城市的标准，全国起码有30个城市以上有取消限售的可能性。全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度宽松可能性不大，但各种微调将频繁出现。从全国看，严格落地之前的调控政策，整体市场已经出现平稳表现，部分城市房价开始明显调整国产/进口。市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的最主要原因，楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。从政策预期看，宽松政策全面出现可能性不大。

对于明年的楼市调控政策走向，有多位业内人士预测，楼市调控或非2019年政策重心，未来调控政策有放松的可能，但是“房住不炒”的主基调不会发生大的变化。其中可能调整的政策包括房贷利率持续下调、适当降低房贷首付比例、房企再融资开闸、限价将无必要存在、限购将在部分城市松绑等等。

某10强房企高管认为，政策松是大势趋向，“五限”放松预调微调，预计限购政策将出现普遍性放松，但不会是取消限购；过去的限售不会明文取消，但新的成交不会再限售了；更多城市的房贷利率下调，首置和改善自住客户的首付比例将出现不同程度地下调；适度放松限价、提高备案价格，逐步恢复市场价格信号。他认为，地方政府适度放松调控，将助推市场回温。

不过，上述高管强调，回温不等于回暖，放松不等于放开，调控也不会退出，“房住不炒”仍是长期定位。

中国指数研究院也认为，当前房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定的概率较大，很难出现轻易转向。

新华社称，种种政策表明，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。政策“说话”，对引导和稳定房价预期起着关键作用，把一二三线城市中房价上涨的躁动打回原形，让有些地方寄予房价“再飞一会儿”的希望迅速冰冻。

以下为通知全文：

菏泽市住房和城乡建设局关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知

为贯彻落实国务院和省、市棚户区改造及房地产有关决策部署，扎实、稳妥推进我市棚户区改造工作,规范房地产市场秩序，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，根据市政府第48次常务会议研究的意见，先就推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展有关工作通知如下：

一、加大项目征收扫尾工作力度

要全面摸排，建立台账，弄清问题户数、产生的原因、采取的措施，对问题户实行销号制。要成立工作组，集中时间、集中精力、集中人员进行攻坚。要发挥好政府、群众、法院三方作用，形成工作合力，对漫天要价、提无理要求，讲清政策后仍拒不搬迁的，要通过“庭前调解”“判后答疑”等方式依法解决，用司法保障多数人的公平。

二、加快安置房建设进度

安置房建设事关群众切身利益、政府诚信信誉、社会和谐稳定，是棚改能否成功的重要检验。要把安置房建设摆在更加突出位置，成立专门班子，倒排工期、强化督导，千方百计加快安置房建设进度。要优先建设安置房，安置房未开工建设的开发项目，一律不予办理施工许可。安置房不交付，项目部不撤离。大气污染应急响应期间，除土石方施工外，不停止施工。

三、高度重视棚改信访工作

棚改涉及到群众的切身利益，棚改居民利益一致，极易因共同利益形成群体。我市这一利益群体已达到150多万人，如果苗头性倾向性问题处理不当，处理不及时，引发群众集体上访的风险很大。各县区在棚改推进工作中，要及时回应群众关切，解决群众反映的问题，消除群众疑虑。要加大矛盾纠纷排查化解和初信初访办理力度，切实将矛盾化解在萌芽状态，化解在基层。要夯实，建立健全棚改信访维稳工作制，维护好社会稳定。

四、规范项目操作管理

严格按照市住建局、发改委、财政局、国土资源局、规划局、审计局联合印发的《关于加强全市棚户区改造项目管理的通知》（菏建办〔2018〕23号）要求，切实规范项目操作管理。严把棚改范围和标准，重点改造老城区脏乱差的棚户区，严格项目认定，规范报批程序。严格依法征收，确保主体、程序合法，公平公正，补偿安置按时到位。切实做好安置工作，优先办理安置房项目手续，确保工程质量和施工安全。抓好审计发现问题整改，高度重视各级反馈的棚改审计问题，做到即知即改、立行立改。要深入分析原因，举一反三，从源头和长效机制上采取措施，杜绝类似问题发生。对审计问题不能按要求整改或整改不到位的，将提请市政府问责。

五、强化督导考核

市、县（区）棚改领导小组办公室要坚持集中联合办公，发挥好统筹协调作用。坚持“日调度、周通报、月排名、季考核”调度机制不变。对2019年棚改征收进度不再进行排名通报，重点调度考核历年棚改项目安置房建设。2019年经济社会发展考核棚户区改造指标记分向安置房建设倾斜。在2019年，2015年之前的棚改项目要全部交付使用，2016年的棚改项目要达到基本建成以上，2017年的棚改项目要达到主体封顶以上，2018年的棚改项目要达到主体施工以上，2019年的棚改项目要全部开工建设。

六、取消新购住房限制转让措施

取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

七、降低市区商品房预售资金监管额度

对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。

菏泽市住房和城乡建设局

2018年12月14日