上海银监局警告银行开发商还贷能力在下降资源

上海银监局局长阎庆民前日在上海中资银行业金融机构负责人会议上表示，4月房贷新政出台之后，上海必须以改革的热情负起国防动员担当。要以党的十八届三中全会精神为指导的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，开发商还贷能力开始下降，房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大；各银行要坚持房地产调控政策不走样，严控房地产贷款风险。

银行业有关人士在接受采访时则表示，已开始压缩开发贷业务，目前尚未发现开发商资金链出现明显问题。

开发贷关注类总量呈上升之势

阎庆民透露，4月房贷新政出台之后，上海的就好象说你要建一个非常非常传统的博客住房开发贷款关注类总量

呈逐月上升之势，月分别增加1.72亿元、6. 2亿元和14.04亿元，开发商还贷能力开始下降，而且75%土地储备贷款都是在2009年以后发放，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。

一家股份制银行上海某支行副行长表示，关注类住房开发贷款总量上升的原因可能是房地产商售房情况不好，没有资金还款，导致银行不得不将贷款做展期或借新还旧，影响了银行贷款的分类。

阎庆民要求，各银行要根据不同区县财政收支状况，区别对待，在重新评估基础上，做出必要的授信额度调整；要严格把握好土地抵押率，防止过度授信，原则上应大幅压低抵押率。

此外，各银行还要密切跟踪贷款流向，与地块挂钩，监控贷款投向及土地最终用途，确保贷款不被挪用，确保土地拍卖或协议转让收入优先偿还贷款；要妥善解决贷款期限与储备期限不匹配、贷款用途与实际用途不匹配、项目自有资金的测算难度大、第一还款来源与实际出让计划不匹配等问题。

贷款成数最高压缩至五成

阎庆民特别强调，针对房地产开发贷款存在土地成本增加、大客户资金挪用风险，要采取提高抵押品标准、控制贷款成数等措施，降低开发贷款风险。

从银行了解到，银行对房地产开发项目贷款一般为在建工程的七成左右，开发商的自有资金要占到项

目投资总额的 5%。如果以土地作为抵押，发放的贷款一般为土地价格的五成左右。

按照上海银监局的要求，“一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款；要加强对开发商资本充足状况和自有资金的审查，动态控制贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的五成，对已有土地抵押的，要根据不同风险状况相应下调成数”。

同时，对住房销售回笼资金要实行封闭管理，根据销售进度按比例归还开发贷款，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。

阎庆民表示，各银行一定要“齐步走”，禁止“打擦边球”，严禁无序竞争。这也是近日来上海银监局对“上海房贷政策松动”传闻的最高层表态。