年中国房地产三个不平衡的悖论财富.源泉

2012年中国房地产三个不平衡的悖论：财富膨胀、土地增值与投资模式

【建材】2012年两会期间的经济话题可谓火爆：垄断收租、国企分红、公共及藏富于民等让大家看到了社会发展的问题与希望，而房地产调控和价格仍是国人关注的热点：楼市价格飙升与限购令给人无限遐想的背后，是财富快速膨胀过程中的不平衡发展，土地增值价值分配的不均衡以及投资渠道短缺与失衡等一系列现象与问题，这也正是我们必须意识和亟待解决的课题。　　　　在火与海之间的房地产　　　　当今，房地产无疑是较热门、较饱受争议的话题之一。十几年来，伴随着中国城市化进程的快速推进，在无数高楼大厦如雨后春笋般崛起的同时，人们看到了一幅幅疯狂而神奇的景象：房地产如一匹脱缰的野马，从规模到价格一跃而起、直上九霄。有人因此欢呼雀跃，一夜造富的神话在中国的土地上此起彼伏；也有人怨声载道，一个家庭穷其一生收入去供一套房子，这是普通老百姓的悲哀，还是社会与时代的悲哀？在这匹野马何时会停下来的问题上，无数专家学者、业界精英也是纷纷折戟败北，没有人能够预测房地产的拐点何时出现，以及未来又将怎样　　　　房地产无疑是十几年来较赚钱的行业之一，它造就了无数的地产富豪。福布斯排行榜上的地产富豪可谓风云一时，与此相关的行业也是风生水起；房地产也是老百姓常常抱怨和诟病的地方，改革开放期间穷人与富人较大的差距在这个行业有了淋漓尽致的体现，居高不下的房价甚至让人喘不过气。当然，房地产作为中国社会和经济改革和发展的冰山一角，我们有必要通过这个半红半黑的热门行业，去重新反思和认识房地产背后方方面面的问题。　　　　财富不均匀膨胀的集中体现　　　　从房价扶摇直上开始，收入比、租售比就成为人们关注楼市的众多标准之一。例如，相对于国际警戒线1:200的租售比，一线城市始终受到大家的关注，以北京地区为例，2005年租售比在1：335左右；2008年上半年，二手房租售比首次突破1：400；2010年已经接近1：600，部分地区已达1：700或更高。以上同房价一起不断飙升的各项指标，加之与欧美、日本楼市经验教训的历史对比，房地产拐点论及崩盘的言论此消彼长，而事实是房价依然顽强地坚挺着。　　　　是历史规律在中国不灵光了，还是中国的国情比较特殊？从2000年到2011年，中国城镇化率由36%提高到50%。这期间乃至此后，社会财富的极大丰富、国人住房需求的高增长以及住房从消费品转向投资品等等都成为房价不败的力证；而更重要的是社会财富不平衡的增长与分配方式。　　　　1990年，中国广义货币量M2余额为1.53万亿元；到2010年12月末，M2为72.58万亿元，同比增长19.7%，而GDP大约是35万亿。与此同时，社会财富分配朝着不均衡的方向发展，根据世界银行2010年报告，美国5%的人口掌握60%的财富；中国1%的家庭掌握了全国41.4%的财富。以这些财富的拥有者在北上广深主要城市去支撑目前的房价也是有过之而无不及的。　　　　于是，在有些一线城市的高档住宅中，投资占比高达70%以上。像杭州多数是有钱人在买，房价早已超出了杭州普通市民承受的范围。简单的租售比是一个市场化的概念，其他国家楼市趋势也是在特定历史时期的产物；在一个财富迅速膨胀并且不均衡发展的市场里，楼市泡沫的判断标准没有人说得清楚，因为不确定的因素太多。　　　　土地增值垄断的分配不平衡　　　　十几年来，房价上涨的一个重要推手就是土地出让金的增加。地方政府作为一级土地开发的垄断者，向市场供应土地的来源为征收农村土地，转让则采用招拍挂模式，因此直接获得城市化进程中的大量土地增值利益。　　　　从2006到2010年，全国土地出让金总收入分别为7000亿元、近1.3万亿元、9600多亿元、1.59万亿元、2.7万亿元。五年合计总收入是72500亿元。土地出让金、土地直接税收以及城市扩张带来的间接税收，几乎占一些地方政府财政收入的一半以上。

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