双降不足以刺激房地产市场刚性需求.鼓励

齐鲁证券研究所 涂力磊

我国中东部地区出现了大范围的雾霾天气央行本次降息有利于地产企业降低财务费用，但影响有限。首先，目前贷款基准利率最高下降幅度为一年期人民币贷款的0.27个百分点；对 到5年中长期贷款，仅下降0.18个百分点。因此，从力度上可以看出，央行此举更倾向于解决中小企业短期融资困难的问题。对于众多地产商更看重的中长期贷款，目前仅仅只做小幅调整。此外，从我们测算的情况来看，降息对于重点上市公司业绩的最大增幅也不超过0. ％。因此，目前的降息政策对房地产企业存在利好，但利好的程度有限。

由于2008年投资性房地产需求被大幅减弱，我们首先考虑降息是否会刺激刚性需求，也就是对首次购房置业者的影响。我们分别假设购房总价是100万、150万、200万，首付比例是 0％。考虑到是首次购房，因此房贷利率享受15％的利率优惠。与此同时，全部采用五年以上商业贷款。结果很明显，如果采取首付 0％，还贷 0年来购买一套200万总价的房子。在降低利率后，还贷总额比降低利率前累计减少2.5万元左右，占房屋总价的1.25％。而且贷款时间越短、贷款数量越低，所减少的还款额占总房价的比率越少。目前市场对房价下滑的普遍预期至少在10％以上。因此，预计降息优惠在目前情况下很难打动消费者。

综合以上分析，我们认为目前降息为对购房者的刺激作用不大，其影响力远远不如提高二次购房首付比例。所以，目前的降息幅度不足以改变居民购房计划，2008年销售下滑的势头很难在短期内得到扭转，也不能因此判断短期内行业会出现重新高涨迹象。

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