东吴证券从各构成项的本质说起

东吴证券：从各构成项的本质说起 类别： 机构： 研究员：

还从青岛中能(微博) “挖”来了张外龙 [摘要]

摘要房地产开发投资构成中，建筑及安装工程投资对经济的重要性较高。房地产开发投资主要包括建筑及安装工程投资（以下简称“建安投资”）和土地购置费。投资者通常关注总量，但我们认为建安投资更值得关注，这是因为从对经济的传导上看，建安投资通过对关联行业的需求影响实体经济的发展，而土地购置费作为政府性基金由政府获得，后续再通过基建等政府性支出返回到实体经济中，因而与土地购置费相比，建安投资对经济的传导更加直接、迅速；从两者与建筑、钢铁等行业收入的同比增速的比较中也可看出，建安投资增长对房地产相关行业的带动更为显著。

调控政策后，建安投资、土地购置费分别将如何变化？要预测调控政策后建安投资、土地购置费的变化，先要看两者与楼市调控的关联度。历史上，无论是从量还是价的角度看，建安投资与销售及其背后的调控政策的关联度均较低，远低于土地购置费；但建安中的一小部分即新开工对调控的变化反应较为敏感。

预测得房地产开发投资额增速在1%~3%以内，其中2017年建安投资增速为1.15%，土地购置费增速在-2%~4%以内。基于对建安投资、土地购置费的分析，对建安投资的预测主要集中在新开工上，分别使用两种方法对预测新开工：一是根据销售额、土地购置面积增速及保障房规划预测新开工增速及面积，二是根据当前及之前期土地成交建筑面积预测新开工面积，两种方法预测得到的新开工面积相近，相互印证；而土地购置费由于波动较大，分乐观、普通和悲观情形进行预测。

风险提示：

（1）房地产新开工因融资收紧政策等外部冲击而超预期下滑；（2）保障房新开工的实际执行不及预期。