一二线城市租金不低简直就是自欺欺人.鼓励

而听课者必须作好笔记、写出心得体会一二线城市租金不低?简直就是自欺欺人!

房产投资的盈利方式，不外乎租金收益和交易溢价这两种。而国内房产投资者之所以热衷于房产交易利差，轻视甚至不理会租金回报率，恰恰因为租金收益惨不忍睹,连2%都不及。横向对比其他国家

，也能看出，国内房产的租金回报水平确实不高。

最近却有声音称，国内的租金回报率算法只是账面的算法，如果考虑到通胀水平，其实和国外是差不多的。比如说中国是1.5%的租金回报，叠加2.0%的通胀率，和英国3.2%的租金回报率加上0.6%的通胀后的回报水平几乎一样。

但就是这种所谓的“实际回报率”，在笔者看来实际上犯了一个错误。并不是说他的理论不对，而是在推导过程中，忽略了投资最终是落到每个经济参与者身上的微观行为；宏观数据可以代表趋势，却不能成为具体个体的实际收益。这跟“人均住房面积40平米”，“平均月收入6000元”一样，算对了数据却选错了视角。

那么为什么会有这样的研究视角？笔者大胆揣测，很可能跟现在社交媒体对于租房的“妖魔化”有关。诚然，我国租房市场尚未形成规范，但也正因为如此，房租会按照市场走势、无序竞争；“肆意涨价”“租不起了”的说法，往往来自于微博、朋友圈等，单纯吐槽而已——你租的地方整体条件优化了，比如通地铁了、建设新的综合体了，那么价格上涨也很正常啊；如果说只因为买不起就埋怨贵，是不是房东也可以吐槽，说“澳洲的顶级别墅我买不起啊”、“爱马仕我买不起啊”。也许会哭的孩子有奶吃，但作为市场观察者应该知道谁是真饿，谁是哭穷。

所以说，GDP等数据作为宏观经济指标，能反映出整个市场的走向，但具体到微观层面，就没有那么简单了，不能从几张图表就让广大房东的收入增加。

另一方面，无论从房主多盈利的需求，还是实际单位货币实际购买力下降来说，租金上涨的需求一直存在，但为什么难以上涨呢？总的来说，租金上涨的动力被收入和房源消解了，“人均住房40平米”的数据，即便有水分，也折射出我们国家并不缺房子；总在说一房难求，却没有听说谁租不到房子而辞职会老家的；那些所谓“租不到”，大概是说想用平均租金的80%，去租到“水电暖齐全，带空调热水器，房子户型时尚而且是新装修，地铁就在小区口”这样的房子吧？租金难以上涨，但房价可是飕飕往高处窜，于是，租金回报率被涨不上去的租金拖累之后，又被房价稀释了。

此外，租金回报率无法对冲贷款利率，无疑这也增加了投资者的持房成本。相较于澳大利亚房产市场，可以依靠“只还利息不还本金”的方式，靠租金对冲贷款成本的投资方式，国内的房产投资者就付出太多了。

因此，要想提升国内房产的租金回报率，唯一出路就是让房价回归到一个理性的价格上；唯有房价降了，租金回报率自然回升了；继而可以让房屋持有者有更好的意愿去提供更好的租住条件，从而是租房市场进入一个良性循环的状态；而不是期待房价不变，靠压榨租客、提高租金来实现。