公司复盘万科恒大碧桂园千亿秘诀地漏

【公司】复盘万科、恒大、碧桂园千亿秘诀：1脚踩油门，一脚踩刹车

小强们都要冲千亿，要做大规模。如果在“范围”这个山头上，插不上红旗，仿佛只有死路一条。

但我们似乎都有意躲避这个事实——如何安全地抵达“范围”这个山头。

如果倒在冲锋的半山腰，就只剩下壮烈了。

温故而知新。通过对万科、恒大和碧桂园的冲千亿经验研究，我们总结四点经验：

1.健康的资产负债表不是成长的累坠，而是动力；

2.每一个部门都是利润*，同时也是资产负债表的管理者；

3.成长需要机会驱动，机会驱动取决于市场时间红利；

4.识破被市场低估的并购机会；

上周四，中骏地产2017事迹发布会上也未能免俗，各项指标增长势头喜人，比如合同销售额增长约43.1%，营业收入增长29%，盈利增加约41.3%，每股盈利增加约37.9%……董事会主席黄朝阳提出了冲千亿目标。

由于中骏的销售事迹基数小，财报显得很美，也合乎情理。但是，中骏是在冲范围的道路上，所以我们不能不更全面关注它的资产负债表。特别是在市场周期不确定下，安全更重要。而且，只有安全，才更有能力冲击规模。

所以，我们把中骏、万科、恒大、碧桂园放在一起比较，通过稳健的核心财务指标比较，验验中骏的底气足不足。

我们选取国际上通行的两组指标：

一是权益比（计算公式是：权益比率=股东权益/总资产）

二是净活动负债比

(计算公式是：净活动负债比=（流动负债—流动资产）/股东权益)

比较发现，3巨头中，万科*守旧，权益比率一直在20%左右；恒大和碧桂园也只是在2016年下降到15%左右。

这就是它们的财务纪律：权益比红线不能低于15%。

再来看中骏，2013年权益比是31.57%，2016年是23并且做得更加到位。.75%，2017不降反升，25.02%，一直远远高于万科、恒大和碧桂园，远离权益比危险区。

可能有人会提出反对意见，万科、恒大、碧桂园都是年销售额超过5000亿的企业，不能这样比。反驳一下，我们比的是比率，而非*值数字。

对三巨头，如果仅仅看到5000亿、6000亿的销售额，就大错特错。

巨头们成功的秘密是什么?

——规模和安全并重。

如果不能遵照铁一般的财务纪律，它们可能瞬间灰飞烟灭。成功的条提是，不犯错；并且，有能力捉住他人犯错的机会。这才是巨头们成功的不二法门。

同时，这也给冲千亿的中骏带来启发，至少在严守财务纪律眼前，他们还有很大的成长空间，或说，他们可以动用更高的权益杠杆。

再来看*组指标：净流动负债/净资本比。

这组公式反映了企业的成长性。三巨头中，恒大的成长性*，碧桂园次之，万科第三。

本质上讲，净资产撬动的流动资产越多，企业的成长性就越好。但杠杆也不能无限制使用。

在这张表中，我们看到万科的曲线比较平滑，到了2016年，万科和碧桂园在这一指标上比较接近。应该说，这是综合考虑之下的公道增速范围。

跟三巨头相比，中骏置业用的杠杆还不足，还有待继续提高。即便是和万科相比，还有很大的成长空间。

从这两组简单的数据对比中，我们发现，跟三巨头的财务底线相比，中骏更是底线中的底线。

中骏董事会主席黄朝阳在2017业绩发布会上说：“今年500亿，明年达到亿，2020年突破千亿。”相信这组数字，也是中骏的规模底限。

但是，使人吃惊的是，在财务上如此保守的中骏，却是一个不折不扣的并购高手，以至于外界称之为激进。

梳理中骏近年来的发展，我们发现，中骏是典型的“机会驱动型”，这一点和融创的成长路径非常类似：

1.辨认市场的低估机会；

2.用足够健康的财务报表把握合作机会。

这里面有一个隐含的两难选择：

1.激进的并购扩大与守旧的财务策略，可不可以兼顾平衡?

2.如果可以，又将如何将并购这1看似激进扩张的行为，转化为*安全的成长路径?

我们先来看一宗案例。

去年4月，中骏盯上了一个觊觎已久的猎物——山东某国企100%产权。而且，这家国企即将通过公开市场拍卖自己的产权。这也意味着，如果成功拍下这个猎物，收获得手的并购标的会很“干净”。

还有更深一层原因可能引发更广泛的宗派战争，这家国企持有约40万平米的开发体量。

相中这块“肥肉”的并不是中骏一家。公开竞拍非常剧烈。*终中骏如愿以偿——建筑面积约40万平米，支付总现金约10.31亿，其中含有竞价款8.12亿和偿还原有股东2.19亿债权。

据此计算，透过这次竞拍，中骏用约10.31亿，拿下约40万平米的开发土地，折合楼面价约2597.55元/平米，周边新房彼时的成交价格均价是6300元/平米，目前周边销售均价已达约10000元/平米。

这也意味着，并购不仅不会恶化中骏的财报报表，恰恰相反，财务报表还会进一步改良。

比如说，如果想进一步改善财务报表，中骏可以出售部份并购土地，当年就可以创造经营现金，降低企业负债率。

观察房企并购式扩大案例很大，大多以增加负债、恶化资产负债表为代价。

中骏是个例外，并购不仅可以增加土地储备，还可以在短期内改良报表。背后的缘由，要归功于并购方式和并购结构的设计，还有对财务安全的高度重视。

另外，并购扩张需要节奏。

很多房企在并购扩大的过程中，常常会打乱自己的战略规划，变成贪吃蛇——过多的土地储备占用了大量资金，减缓企业的资产周转率，并导致公司财务堕入困境。

中骏的并购原则恰恰相反，以不伤害资产负债表为条件，一脚踩油门，一脚踩刹车，进退有度，保持公道的扩张节奏。

2018年，中骏计划推出超过30个纯新盘项目，且位于上海、天津等安全城市。这类有现金流时间表的并购，很快将体现到了财务报表上。

在2017年的财报中，中骏判断：2018年将会是拿地的好时机，将会捕捉市场调整低点，在保持现金流安全的条件下，积极关注目标城市的土地市场。

这也意味着，健康的财务状况，可以让中骏随时掌控市场出现的机会。这也是中骏对行业的贡献，扩大过程中的“安全与成长”两个轮子并重的逻辑：

1.一切始于健康的资产负债表；*终回到健康的资产负债表；

2.关注*的增长要求，严控净负债资本比。

3.并购成长模式和财务管理原则，两个轮子相互支持，相互推动。

4.适度的激进，在激进中实现保守，保持财务安全和未来成长动力。

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