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年底仍是购房时机

临近年底，房地产市场大局已定，调控政策的基调以“维稳”(维持稳定)为主，开发商的销售情况也大致排定，就连购房者，也有专家断定说“较好购房时机已经过去”。

与今年上半年尤其是一季度相比，大多数城市的房价是有所上涨，二手房涨幅更可观。从这个意义上说，希望抄底买房的时间点确切已经过去。但21世纪不动产分析师张磊表示，“较好购房购时机已经过去”的说法，会给购房者一个错误的暗示，那就是，今年已不适于买房了。但实际上，如果以一年为考察长度的话，年底年初都是*适合的买房时间段。

根据21世纪不动产对一线和主要二线城市的交易数据研究表明，2005年以来，每年的11月至次年2月，房价均处于年内较低的位置，即使是在2007年、2009年几乎是全年房价都在上涨的年份，年底年初的价格曲线也仍然是低于当年均线。在楼市深度调整的年份，如上一轮调剂期的2008年底2009年初，和此轮调剂期的2011年底2012年初，更是如此。

这会不会是保障房在年底集中交付而致使销售价被摊薄呢？理论上看这确实是重要缘由之一。但是，大规模保障房的上市，是2009年以后，尤其是2010年以后的这几年。而此前除北京等极少数城市外，很多城市的保障房只占很少的量。从这个角度看，年底保障房集中交付拉低均价，不构成年底年初房价走低的决定性因素。

张磊分析，从新居来看，10月份过后，开发商能否完成全年销售任务，情况已分明。这部分没有压力的开发商理论上会选择涨价。但无论是房价大涨的2007年、2009年，还是调剂期的这两年，超额完成销售目标的开发商都不多。市场好的年份，任务定得高，反之就定得低。今年提早完成全年目标的品牌开发商，至今不超过10家。而提前完成销售任务的开发商，有些区域常常会被团体追加任务。

这些追加销售指标的区域，与其他未完成销售任务的开发商，面对年底的市场时会发现，销售在减缓。虽然今年11月以北京为代表的楼市，出现了“年末翘尾”的现象，但多数情况下，年底年初都是交易淡季。未完成全年任务的开发商，尤其是有财报压力的上市公司，或被追加任务的开发商，它们不能不重拾打折促销策略，或低价入市，逆市涨价的很少。这就在环比上表现为整体均价下行。张磊说，对买新房的消费者来讲，特别是刚需购房者，年底年初的议价空间更大，可比较的余地也大，不像房价上行时期，开发商咬牙不妥协。如果运气好，还可能遇到较低折扣的房源。

二手房业主虽然大多没有调控压力，没有谁命令他必须降价，但新房的比价效应使得年底二手房很难涨价。从21世纪不动产监测的情况看，11月以来，北京有些区域的二手房挂牌价有所下落，部分业主除了主动将挂牌价下调外，在具体交易商谈时的议价空间也更大。从以上角度看，年底以年交易通常很清淡的年初，都是全年较为适合的购房时机。

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