胡景晖从经纪行业视角看商办市场趋势

胡景晖:从经纪行业视角看商办市场趋势

4月24日，2019北京商办市场趋势高峰论坛——北京商办销售招商战略联盟成立签约大会在北京优客工场举办。本次商办联盟在中经联盟及中房经联的支持下，由优铺发起主办，优客工场、搜狐焦点共同协办，打造中国商业地产MLS共享平台。中房经联主席、北京湘楚朝晖集团董事长兼CEO胡景晖出席会议发表《从经纪行业视角看商办市场趋势》的演讲。

中房经联主席、北京湘楚朝晖集团董事长兼CEO胡景晖

大家好，贝壳发布会，可能大家比较关心，怎么来理解这个平台，或者理解MLS，刚才云峰也讲了这件事情，它实际是一个市场的交易秩序和共享格局。最早美国跟我们一样，交易非常混乱，无数混乱的交错，今天你在北京，你爸妈想把房子卖掉，卖方角度讲无非卖的快，卖的贵，通常的做法是到下面的每个中介公司登记一下，然后这些人都把这个房源发出去，都接客户看，最后经纪公司拼你在我这成交，一般北京收成交价2.7，最后大家拼点数，最后变成了恶性竞争，这里面有一个交易规则，为什么你们家老爷子卖房子的时候都把所有的门店走一遍。今天很多人理解美国的MLS，他认为MLS是一个技术，不是MLS的核心是规则，是一套可以让大家都相信都遵守、都按照这个规则去玩的一套规则，他不是技术。

早在50年代，美国就有MLS，当时还没有互联，MLS是靠传真。MLS的核心是第一是独家，你卖房子必须委托我，比如你在美国卖房子，你找一个经纪人，你帮我卖，你也帮我卖，没有人接你这一单，为什么？因为他们在行业协会的管理之下，接受一个原则，就是要么你给我卖，要么你给他卖，只能是独家委托的，你说我想都帮我卖没有人接这个单子，但是这个独家委托有期限，一般三个月左右，三个月我不能帮你卖掉你可以找别人。

大家觉得这个是不是影响效率，其实不是，任何一个经纪公司获得房源之后只能在内部消化。我在经纪公司这么多年，即便一个公司内部也做不到分享，经纪人永远想的是我干嘛把房源给别人共享，最好客人是我的，房源也是我的。后来经纪公司开始做改革，拿一套房源的有效信息，10%，如果你可以拿到是15%，你可以实看再加15%，40%了，可以取得独家委托权，再加15%-20%，即便如此很多经纪人还要把房源稳在自己手里，所以公司内部有各种好处。

中国为什么没有人敢把房源在内部给大家共享，因为我一看照片就知道楼盘号，我敲门抄他后路了。但是在美国房源是独家的，所以敢把房源放到内部共享，这个房源三个月之内你一个人卖，所有的经纪人都会在这个系统里面，很多人在MLS上，比如说这个房源我委托给他，他就把房源放在MLS上会写清楚，没有人抄你后路。第一个是基于房源独家代理的连卖系统，共卖系统。

美国的二房交易是6%的佣金，谁出这个6%？业主出。在中国买房子，连税费都是买方来替卖方出，佣金也是买方出.如果北京有MLS，你委托有一个经纪人出售，全北京十万经纪人都会看到，都会带客，但是目前还没有这个系统。

我们未来要推动，就是中国现在，房地产经济行业，制度性的，就是我们要建立这样一个基于房源独家代理的，房源共享连卖，共同分佣的这么一个体系，要建立这么一个体系的核心是有人定规则，这个规则大家遵守，今天美国活跃的区域性的，每年经纪人会付费，你可以发房源你也可以看别人发出来的房源，是一个经纪人内部的连带性，但是今天中国第一个问题就是房源谁也不敢把房子放出去跟人分享。

4月19号的会议有明显的调控的转向，很多城市，实际从4月19号之后，调控就开始收严了，所以我觉得在未来很长的时间，我觉得从住宅的角度来讲，只住不炒，包括雄安的管理，房屋管理的规则，要想再去投资住宅，出租获利，这个空间不大了。

现在很多商业一定要还原到线下场景，关于刚才这个联合办公，二房东变成企业孵化的模式，未来新房的经纪人，二手房的经纪人，这些行业界限都会被打破，经纪人未来更多的成为全生命周期的，全物业类型的经纪人。

MLS的基本原理，未来要提高交易效率要建立规则，在规则的基础上要有平台、系统、工具.贝壳试图在打造一个行业的平台，一个交易系统和一系列的工具。昨天有26000家门店，这26000家门店利民，真正跟链家没有投资血缘关系的有4、5千家，占这个平台的15%左右，能不能提高效率？能不能降低成本？能不能给经纪人带来丰厚的收入？能不能建立一个共享、互相信任的一个系统？所以在这也祝优铺可以促进整个中国商业地产交易的效率，能够开创更美好的未来，谢谢大家。