该醒醒了地漏

该醒醒了!2017年过后,只有核心城市的房子才能叫资产!

2016年国庆前后，20多个核心城市拉开了本轮楼市调控收紧的序幕，至今已经一周年。在刚过去的周五，一些弱二线城市集体出台了楼市调控政策实现高端发展。。

可以说，越来越多城市加入楼市收紧的序列。

调控之下，有些城市依然保持着房价缩量上涨，产生“房价越调越涨”的怪象。

这其中的理由很简单，中国的老百姓已经有一种固化的思维，房价一定会涨，唯有房子是抵御通货膨胀的工具。

短期价格持续的大涨，中国楼市出现了较大的价格泡沫。

01

2017年，三四线城市出现了新的价格泡沫

2013年至今，楼市短期的主要矛盾出现了如下的演变：

年，楼市主要矛盾是库存量过大问题。

年，楼市行情好的情况下，土地供应量增加，从而导致2013年开始出现房屋库存增加的情况。

所以说，从年是楼市的主要矛盾是库存量大。

年，楼市主要矛盾是核心城市出现价格泡沫，三四线城市库存量过大，二者并存。

经济低迷各级监察机关始终保持监督检查的力度，驱动国家出台政策刺激楼市，从而促使了一线以及新一线城市房价的快速暴涨，这是楼市上涨的第二轮。

可以说，年期间，短期矛盾出现的是核心城市房价泡沫的出现。

2017年，核心城市以及经济稍好的三四线城市价格出现新泡沫，已经成为突出问题。

时间窗口进入2017年，大家都没有想到，房价上涨的高潮会在三四线城市接力。

在过去半年多的时间里，不少三四线城市房价上涨50%，价格泡沫已经在更多的城市呈现出来。

02

本轮楼市启动原因主要是经济低迷

房价上涨的主导者是政府，开发商、银行以及诸位皆是参加其中的演员。

本轮楼市的刺激的启动有两个核心原因：

其一，经济低迷。

在房地产投资占总投资额占比15%的情况下，中国经济对地产依赖之重，无法在短期内解除，所以房地产投资依然成为刺激经济发展的引擎。

从2015年下半年开始，楼市复苏。

其二，杠杆转移。

年，政策上提得最多的是三期叠加阵痛期。

直白了说，就是经济不好，政府债务累累。刺激楼市还有另一个根本原因，就是让居民加杠杆。

政府的负债率很高，楼市涨了，土地上涨，卖出好价格，财政收入多了。

这个过程中，居民则是用了国家允诺的杠杆，首付二、三成，慢慢供房，还贷，杠杆率全面增加。

03

楼市收紧是时间换空间

本轮楼市收紧的三个核心原因：

其一，减少外汇冲刺，锁定流动性。

锁定流动性。200万亿房子资产，对应3万亿美元外汇储备，这意味着只要有10%的房子套现，中国的外汇就会被冲击崩溃。

显然，这是不允许出现的事情。限购，限贷还不够，还要用限售来锁定房子流动性。

其二，抑制投机行为，防风险，稳经济。

房子有双重属性，其一，为居住属性；其二，为金融属性。

当投机过旺时，金融这种虚拟经济属性便展现出来。过度投机，资金流入，不利于实体经济发展。资产价格过高，容易出现经济崩盘风险。

其三，时间换空间，挤出房价泡沫。

泡沫缩小有两种方法。

第一，房价回调。

但这里只允许小幅回调，若是大面积回调，出现大面积断供，则影响的是政府，银行，开发商资金链，这意味着经济的崩盘。

国家必定救市，只不过楼市要救比股市难多了。股灾之下，我们花了多长时间才救回来，更别提楼市了。

第二，人民收入增加，储蓄增多。以时间换空间的横盘，其意图就是通过增加人民的收入，从而会减少房价带来的压力。

居民储蓄多了，也会有新进市场者购房。

04

租售同权的社会标签

楼市收紧过程中，有一件挺奇怪的事，那就是突然没有提房地产税了。

也许，那真的是个伪命题，或者没有到成熟全面推出的时机。

至少，重庆，上海两个城市试行之后，没有推向全国，说明整体效果不好。

取而代之的是，租售同权政策。

个人看法，保障居民居住是政府欠人民的历史债。近二十年，一味发展商品房，造成保障房的缺失，导致人们一味看多楼市。

租赁政策的推行是保障房建设的一部分，长效机制的一部分。目前只是开端，路还很漫长。

从国家层面的情况看，2015年开始提租售同权，但一直到2016年底，基本都没有太多实质性的政策。

而这一次，国家开始在10余个大中城市推行租售同权政策等一系列举措来看。

个人认为国家会尽可能去推广租售同权政策，至少年，这三年时间是一个试行的窗口期。如果没有问题，则会全面推广到更多的城市。

从租售同权的政策中可以看到，此番新政，租赁保障的是中低收入家庭。可以将此归类：

中低收入对应租赁住房。

中高收入对应普通商品房。

高收入者对应豪宅。

从政策上来看，在房子的居住属性上，已给社会阶层贴了标签。

阶层的流动性丧失，社会就这么固化了，面对房价高的门槛，很难逾越。

真有钱，谁还愿意去租房子。中低收入归类为无房阶级，后二者可以对应有房阶级。

有人说，这样划分不对，在大城市租赁住房的人，在老家有房。

05

正是房子是不动产，才有区域的稀缺性

但我想问的是，房子是不动产，正是因为不动产，这才有区域的稀缺性。

不谈中国现在已经户均1.1套房子，其实这个意义真的不大。

在一个城市长期工作，你在这个城市的住房需要保障。为什么很多深圳刚需的朋友在惠州买房后，反而后悔了。

因为，从惠州来到深圳中心区上班，在现在依然不现实。为什么，这一波调控下来，北京外围的廊坊房价跌得比谁都凶，就是这样的道理。

不动产，始终是不动产。人在哪，它建在哪，它不会随着你的走动，而移动。

资源的不足，是租售同权推出的前提。

资源配置从来都是不公平的。

在楼市中，最典型的就是教育资源的稀缺，因为稀缺才会有了楼市中的学位房概念。

而优质教育资源的潜台词，就是优秀的师资力量，是下一代接受优质教育的可能性。再往深处，就是阶层。

而资源的稀缺性，无非跟户口息息相关。而户口的定义，以下是我听到最好的解释。

“中国的户口相当于中国一个县(county)或一个市(prefecture)里发的护照，在这个县内，你拥有相应的权利与义务。

如果你去了其他地区，你就部分地失去了这个权利。

你不能享受当地的医疗保险、劳动保险，甚至不能同工同酬，一般报酬比本地人低，不能应聘当地的政府雇员。

没有选举权与被选举权，他们的小孩不能与当地小孩一样去受同等的教育。

当然，小孩也不能参加当地的高考去上大学，因为他们相当于是“非法移民”。

06

人口流入是房价长期上涨唯一动力

大家都关注未来房价会怎样？

如果说，业绩是持续支撑股价长期上涨的唯一动力。

那么，对应来说，人口的持续流入也是房价长期上涨的唯一动力。

资金流通的路径可以简单的这样解释。

产业经济发展起来了，人就有动力到这个城市寻找机会。当前的房价已经过高，除了本身能创造的劳动报酬外，凭自己的力量很难在三五年内积累一笔首付款。

于是，年轻人背后的家庭支撑了其首付款，这就驱动了资金的流通。

从而，资金从三四线向一二线城市集聚，有资金的推动，必然导致资产价格的上涨，进而造成价格泡沫。

主线可以简单的理解为，产业——人——资金。

上述的核心，必然是人。

经济有强弱，城市分化是未来发展的必然趋势。

城市分化背后的驱动因素其实就是人口，将城市分为“净流入”与“净流出”两类就可以了。

中国城市发展已经到了逐步成熟的阶段，全国约18个左右的城市群，基本上也圈定了近40个核心大中城市未来的发展。

像雄安新区这些获得国家层面新规划支持的城市，可以说是非常少，更况且雄安新区在设定前，已经将不动产交易限死，严格压制了所有投机行为。

我们回到之前的逻辑。

目前，全国新增人口速度在减少，除了那些核心城市有人口持续流入之外，其它城市人口持续流出。

再思考一个简单的逻辑，你现在买的房子，二三十年后，房子由谁来继承？

如果你是拥有多套房子，未来集中到独生子女名下，这样独生子女名下有多套房子，过剩是必然的。

因为大城市的虹吸效应会持续存在，所以并不存在这样的问题。

07

三四线城市的购房者小心，只有核心城市的房子才是资产

今年以来，四五六七八线城市的房价也是在疯涨，同样也迎来了很多不明真相的吃瓜群众。

但是，对不起，对于这些城市的购房者，真的有可能接盘了。

如果是刚需自住倒没有什么，那买的是一种家的安全感。

但是，出于投机，这一波接盘，套牢资金是肯定的。

只有核心城市的房子才能称是资产，广大人口净流出的区域房子只能叫房子。资产能保值增值，而房子只有居住属性。

城市发展是分化的，房价必然也是分化的。

08

长期只看好核心城市，能持续上涨的不足20个

从目前的情况看，楼市政策现在处于一直收紧的过程中，年政策很难有松开口子的时候。

政策收紧之下，特别是信贷的收紧，短期影响房价会非常明显。

目前，一二线核心城市首套房利率都上浮5%-10%，甚至接下来还有可能停贷，这就意味着楼市交易市场流动性还要减弱。

房贷利率上涨，最大的影响是购房成本的增加。

接下来，核心城市面临的将是，买卖者地位暂时转换的阶段，要出售房屋的朋友，需要让利给有需求的购房者，否则难以成交。

利率收紧，毋庸置疑百分之百伤到刚需客户。有钱人真要出手买房，全款买房，不需要等待银行放款。而刚需看着利率上涨，每个月房贷需要多还一些，犹豫着出手。

个人对楼市的观点，利率上浮还要扩散到更多一二线城市去，所以楼市短期看空。

未来一年至一年半会是开发商最难受的时候，特别是，中小开发商不断的被兼并，相信在不久的时间后，大家可以看到各类媒体报道。

我的个人看法是，这一波房价上涨，绝大多数城市的购房者，短期冲高接盘是肯定的。

因为在政策收紧的情况下，你根本不可能在短期兑现。现在已有41个城市出台了限售政策，2至5年才能交易。

地产短期空，不代表将来不会好，时间换空间是最好的策略。

从国家的政策出发，其历来强调稳经济，防风险。

显然，监管层是不想房价大跌的，大跌意味着经济不稳。

理想的状态，就是让房价微回调，在一个区间内震荡上几年时间，以时间换空间是最理想的状态。

通过时间来消化价格过高，泡沫会逐步萎缩，变小。

我们有过先例，2011年至2015年，不少城市房价就是横盘或者微跌，但也不见得中国楼市崩盘了。

所以，目前的楼市短期我看空，但长期，我只看好核心城市，能持续上涨的也许不足20个城市。

特别是，一线城市以及准一线城市，依然强烈看好，只不过需要经过周期的洗礼，挤泡沫的过程。

其它城市，要么横盘，要么持续的阴跌。温州、鄂尔多斯就是这样在例子。个别点的泡沫存在，不足以影响全国。

当前最大的风险，其实是政策风险。

国家虽然要稳，但最怕的是矫枉过正，导致楼市的崩塌。政策调控的时滞性，是要警惕的。

另外，提了这么多年，金融机构的资金要支持实体经济。

但事实上，依然是通过各种绕圈子，最终还是将钱投入了楼市

，这种怪象，何时才能停下来。

警惕那些外地来的买房人！一旦他们来了，房价就危险了！

作者：徐小午 来源：地产情报站

任志强曾说，只有人口净流入的城市才值得投资！

“未来投资很重要的一点就是城镇化。前期政府提出普遍城镇化，希望农民进城，但部分农民进城没有户口，人没有城镇化。

城镇化、人口流动这是一个大趋势，会改变住房需求结构。老龄化加剧以后，年轻人住小房子，老年人住大房子，因为年轻人会回家，而老人通常不去年轻人家。

人口流动带动了什么?带动了财富和资金。

当哪个城市对城市人口有吸引力的时候，就是一个发展趋势和投资风口。”

小午仔细剖析，其实还有另外一层意思：

本地人，一定要警惕那些外地来的买房人！如果他们来买房，就是房价要上涨的信号！

01

外地人疯狂买入的时候，是房价上涨最快的时候

一个木桶能装多少水，是由木桶最短的那个板决定的。一个供不应求的市场房价能涨多少，是由收入最高的那一小部分人决定的。

市场告诉我们，在买房这件事上，本地人，往往竞争不过外地人！

北上深房价高不代表本地人有钱。

比如北京，在外地人眼里，北京人不是个个有三四套房，早上遛鸟闲逛吗？大数据告诉我们，在北京租赁市场，租房最多的是北京本地人！

北京租房人数700万，18%是北京籍的租客，也就是约有126万北京户籍人口在租房。

残酷的事实说明：北上深的土著，也会被高房价所累！

大数据告诉我们，房价高并不代表当地人有钱买，北上深的房子，有一多半是外地人买走的！

以调控前和调控后做对比，我们看看居里新房统计的3月和4月在北京购房客户的抽样分析。

如图所示，将原始户籍为北京户口的客户定义为老“北京人”，主要包含在早期就居住于北京的“当地人”；将其它定义为“新北京人”，即后期迁入或者尚未迁入但在北京购房的人。

3月和4月份的北京购房者中，老北京人仅占比仅18.94%，新北京人则达到了81.06%。

其中仅3月份新北京人占比90.45%，远超本地，外地需求严重溢出——3月份恰恰也是北京房价上涨最快的时候！

3.17后，北京市政府采取一系列措施调控房地产市场，4月老北京人购房占比略有回升，但新北京人依旧为购房主力。

02

北上深的房子都被谁买走了？

北京的房子，大部分被河北、黑龙江、山东人买走了！

链家搜集了从年38万套二手房买卖数据，发现买入北京房子的前三名外省土豪来自：河北省，山东省和黑龙江省。

河北人对北京是真爱啊。河北土豪在京购房比例从最初的7.86%持续上升至11.36%，位列非京籍省市第一。

10年来不仅占比最高，而且涨幅最大。河北土豪坚决贯彻了京津冀一体化的精神，先从房产一体化做起。

PS：买不起房子的北京人去哪里买房了呢？小午这里没有具体数据，不过在上发现了如下问题：

有北京户口的北京人买燕郊的房子会不会很丢人？兄弟啊，现实点吧。2010年的燕郊7000元一平你看不起，2017年的2万元的燕郊对你爱理不理。

上海的房子，是被江苏、安徽、浙江人买走的！

再看看上海，居里新房最新数据显示，在上海新房购房市场中，老上海人的购买比例只有30%，而新上海人的购买比例高达70%，成了主要购房主力。

城市数据团也对新上海人群体做了调查，请看下图（颜色越深表示在沪购房者人数越多）：

从地图上可以看到，距离上海越近的地区，来沪购房者越多。

按地域片区来看，在沪购房者人数呈现出“华东华中东北华北西北西南华南”的规律。

而在华东地区，原籍江苏、安徽和浙江的购房者占据了新上海人总数的41.7%。

好，我们再来看看，这些上海新贵的经济实力如何？从下图可以看到，新上海人占据了上海中心城区的位置。

也就是说，好地段的贵房子多数被新上海人买走了！

深圳的房子，是被湖南湖北江西人买走的！

看一下去年链家统计的数据。广东省在深圳买房占比是22.99%，也就是说，深圳的房子有8成被外地人买走了！在8成的外省人中湖北人、湖南人、江西人最爱买大深圳的房！

而深圳人，除了在深圳买房，还选择哪里呢？

是我大东莞！

随着近两年深圳房价的上涨，深圳新房均价超过4万元/平方米，深圳客外溢至东莞等珠三角其他城市，业内人士估计，深圳购房者买走了东莞一半以上的新建住宅……

以前，来了就是深圳人！

现在，来了就是东莞人！

一线的房子，是本地人的，也是外地人的，归根到底还是外地人的。外地人来到北上深发展，买房成为新一线居民，他们本身就有非常强的经济实力。

他们推动了当地的经济发展，并且在持续不断的和本地人抢占资源——这是城市化进程的必然现象，无法避免。

03

人口净流出的城市，房价由返乡置业的人决定！

关于房价，小午有一个“外地人指数”，一个城市的外地人越多，那么这个城市的房价也就越高！

因为，在买房这件事上，外地人比本地人更舍得花钱，更果断！因为中国人本质是农耕民族，安土重迁！

虽然不轻易搬家，然而一旦搬家，那就是背上全部身家要在外地扎根了！所以外地人比本地人对房子的渴求程度更高。

本地人嫌弃风水不好，以前是垃圾站，外地人不忌讳，只要能安家，买！洼地的房价就高了！

本地人不买偏远地区，本地人说，那是乡村，不买！外地人说，郊区房子太便宜了，买！郊区房子就涨了！

本地人不买非居住地以外的房子，外地人不挑，只要买的上，哪个区都能买！城市的房子就买了！

房价涨了，本地人一看，怎么涨这么高了，不敢买，反正也有住的地。外地人一看，房价怎么这么高了，赶紧买，不买就住不上了！

还有一些三四线小城市，明明是人口净流出，房价怎么也会涨呢？当地人百思不得其解。

其实这部分小城的房价，是由在外地打工的人群决定的。他们在大城市工作和生活，但是买不起大城市的房子。老家的房子一看，便宜啊。买吧。这就是返乡置业。

像今年，由于去库存政策的推动，很多三四线城市，明明房价多少年不涨了，也就5000元一平，突然一下子涨了2000元，本地人受不了，就发愁啊。这可怎么活。

可在北漂们见过大城市的房价，北京的房子从3万一下子涨到6万他们都经历过，所以也更敢于在房价上涨的时候买入。

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