地价涨价了房价是不是也随着涨地漏

地价涨价了 房价是不是也随着涨？

根据《国土资源听证规定》，北京市国土资源局于4月26日在市国土局依职权公开举行基准地价更新成果听证会。

本次基准地价更新，以2014年1月1日为基准期日，按居住、商业、办公、工业四种用处，将全市土地划分为十二个级别。

在此基础上，细分区片，在城六区和计划新城头次探索尝试适应格化管理的街区地价表现形式，深化并丰富了修正体系，体现了北京特大城市多核心、多版块、市场不均衡发展的特点。听证会后，市国土局将尽快组织成果的深化完善并上报市政府。

政策调整背景：

近年来北京屡屡出现“面粉高于面包”的现象，这背后凸显的既是北京地价大幅上涨的现实，也是极低的基准地价造就的一个数字游戏。以2013年销售的北京乃至全国名不虚传的新科单价“地皇”农展馆地皇为例：

其起始价折合成楼面价约3万元/平方米，终究拍卖结果达到了7.31万元/ 平方米。

如果依照迄今12 年未经调整的基准地价标准，该地块相对应的基准地价仅为元/ 平方米。

因为这块位于北三环东路—西坝河—霄云里南街延长线至亮马桥路—枣营路—朝阳公园西路—农展馆南路，以目前眼光看来的黄金地块，依照2002 年《北京市基准地价》其土地性质只不过属于住宅三级。

按拍卖的起始价，差价已接近10倍，按销售价，差价则将近20倍。

在2002年基准地价标准中，依照土地性质分为商业、综合、居住和工业这四类，同时按用处均划分为10个地价等级：

商业较高基准地价是一级，到达7210元~9750元/平方米，较低的十级仅为140元~260元/平方米；

居住较高基准地价一级为4740 元~7000元/ 平方米，较低十级的价格只有140元~260元/平方米。

不管从哪个角度看，这种土地定价都已形同虚设。所以，本应作为土地销售指点价的基准地价体系，恍如已被这个火红的房地产年代遗忘，成为“那些年，我们曾经具有过的回忆”。

基准地价的使命

其实，按功能来说，基准地价并非如此“不堪大任”。2010 年，时任北京市国土局副局长曾赞荣在接受媒体采访时说过，基准地价是城市地价管理体系的重要组成部分，是政府实行宏观调控、对城市土地实行资产管理的重要依据，属于政府法定公示地价之一。简言之，基准地价可以理解为政府指导价。

在思源经纪总经理助理李昕炜看来，从目前来看，基准地价用途主要是土地资源管理，通过基准地价反应各价格标准下的土地质量优劣程度，可以理解为是国家调控土地市场的一种价格，并不是市场交易价格。

事实上，在北京市房地产市场即将进入一个新阶段的时候，基准地价也将重出江湖，进入“补涨”时刻。

基准地价调整始末

今年3月21日，北京市国土资源局表示，一个月后将就基准地价更新调整举行听证会。

这是一个被错过最少四次的行动。依照土地管理方面相关规定，基准地价要定期更新，一般要求三年更新一次。即便从市场指点的角度来看，北京市基准地价也到了非调不可的地步。

至于调整幅度，亚豪机构市场总监郭毅表示，“涨幅应当不会小，毕竟有十多年的时间没有调剂过。此次上调是补课，让基准地价与市场状况接轨。”

其实，2010 年北京曾经启动过基准地价的调剂更新计划，惋惜没走完听证环节就没了下文。

据了解，这份“夭折”的2010年基准地价版本比2002年有了很大的变化：

将“综合”用地改为“办公”用地；

把商业、办公、居住、工业4类用处均划分为12 个级别，比2002 年版本增加了2 个级别；

在级别范围内划分了212 个商业用处区片、209 个办公用处区片、211 个居住用途区片和181个工业用途区片；

对58 条商业街编制了商业路线价加价幅度表；

依据当时媒体报道称，有参与听证的专家预测，部份区片基准地价可能调高到原来的1.7倍至2 倍以上。

此时，一切看起来瓜熟蒂落，曾赞荣也称：“今后我们每2至3年就会对基准地价进行一次更新。随着交通等基础设施的更新及不动产价值的提升，土地基准地价也应该更新，而且肯定往上调整。”但是，由于2010 年的房地产市场正处于风口浪尖上，此时上调基准地价必定存在一定的压力，最终止于临门一脚。

为什么现在要调劲往一处使？

据了解，除了北京地价已大幅上涨的现实之外，还有北京房地产市场已进入相对冷静安稳期，基准地价调整更新不会对市场产生刺激效应。

去年开始推出很多自住房项目，土地出让价格虽然低过正常市场价，但与基本地价相比，依然有相当大的差价，与福利性质有所抵触，需要进行适当的调整以缩小差距。

从土地市场销售的价格来看，并不是只有地皇或热点地块才会出现与基准地价的巨大价格差异，近年来很多以底价销售的地块也如此，比如2012年销售的来广营等地块，起始楼面地价对比基准地价，平均下来也有四五倍的价差。

李昕炜表示，如果看过2002年版的基准地价表不难发现，该表与目前北京市发展情况较大的差异在于分级标准上：2002年版共分十级，5环之内分级范围十分细致，而5环之外则十分“粗旷”，但随着北京“摊大饼”式高速扩大，目前土地市场管理的核心已外移至6环通过换位思考探索出兼顾双方利益的科学管理方法。回顾武汉城管的其他行为也可以看出同样的脉络：之所以这些被武汉城管称为有益探索和尝试的方法都被质疑为“作秀”和“炒作”，而2002年版基准地价在这1范围内无法反映到土地质量的优劣程度。

基准地价的调剂越早完成，越有利于推进“农地”改革。从近期发布的《北京土地整治计划()》来看，整治的核心区域集中于六环外，特别以农村建设用地为主，为的是加快推进十八届三中全会“农地土改”方针。

由此看来，本次基准地价更新调整，主要是由城市发展下土地市场管理范围扩大需求带来的分级标准更新，以达到支持土地整治计划的落实。

市场影响：增加保障、政策类型住房税费，也或将影响未来市场预期。

此次基准地价更新调整必将出现较大的数字上的涨幅，无形中推升了“面粉”价格上涨预期，是否预示着引发房价的跟风上涨？

有市场人士分析认为，这类影响不会很大。毕竟地价主要由市场供需决定。李昕炜认为，过去12年基准地价恒定，而地价涨幅有目共睹，二者间几近看不出相关性。

开发商对北京基准地价听证的消息也高度关注。有开发商认为，基准地价调剂可以体现一定的公平合理，比如在一些招标和特殊拿地方式的地块，由于采用现有基准地价定的太低，土地增值税也会很少，调整完以后会公道体现其价值。但同时，调整本身对于市场行动的拿地不会产生太多影响，反而对于保障、政策类型的住房会有影响。比如说，自住房中协议出让的，核准地价是怎么出来呢？现在的基准地价是2002年的标准，如果采用了更新后的基准地价，无形间增加了这部分企业的税费。

固然，他并不排挤数字上的变化可能会产生的预期，毕竟基准地价上调很容易被看成面粉价格的上涨，因此也其实不排除部分开发商会借机炒作，以地价上涨为由间接带动房价上涨，毕竟房价的本钱中很大一部分来源于地价。

另据了解，本次基准地价调剂可能会为北京周边区域带来上涨机会，毕竟之前的地价标准相比于城区更低，上涨的幅度因此可能会更大，北京六环内房价很多已进入2万时期。在2010年方案中，远郊区县中的通州、昌平、顺义和亦庄新城已上调至六级地价。

固然，基准地价调整更多的是带来心理上的影响，包括拆迁、征地等层面，老百姓可能只是看到1平米多少钱，出现比价效应，而对于基准地价的具体概念未必会去很透彻的研究。

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