一张改善型需求的船票地漏

一张改善型需求的船票

连续几篇文章谈起限竞房，攸克君没想到曹格是一位温顺的爸爸，这个话题如此遭到关注，后台留言、身边讨论，除去告诉攸克君之前不知道各种限竞房的新情况之外，还有人问攸克君，限竞房成为北京楼市的“主力”之后，“大幅度”的住房改善，该怎么办？

他的这个问题，看似重点在于“改良”，但痛点在于“大幅度”这三个字。这说明，这种改良，不是简单的“房子增加20~30平方米”、“两居变成三居”，而是对住房面积、户型设计、社区环境、邻里氛围、公共配套等，都有进一步要求的“改善”。更进一步说，北京楼市严格限购，这次“改善”以后，如果没有特殊的“财务大爆发”，恐怕也就没有再改善住房的冲动了。

这样的人，或家庭，在攸克君身旁认识的以及认识但未曾谋面的朋友中，不在少数。导致这类“大幅度”住房改善需求的触发因素，常常是家庭结构的改变。多出一个孩子，家庭居住人口绝不仅仅是多出一个人，比如照看孩子的老人和保姆，增加的人口就不只是一个。

有个段子，是这样说的：北京某小学开学，一年级新生入学，老师要小朋友们介绍一下自己的家庭成员。一位新同学站起来讲，我家里有爸爸、妈妈、mm、爷爷、奶奶、阿姨、厨师和菲佣（别以为一年级的小孩不知道这个名词），还有一匹马。老师愕然。

这明显是个虚构的笑话，但攸克君听到这个段子的第一反应是，这样的家庭结构，房子得有多大，要有多少个功能性的空间和居室才能满足居住需求？这种需求看似是改良，在家庭结构发生剧变以后，常常又是刚需。这还没算学区呢。

这样的改良型需求，还有一个特点就是，增加的，是“大幅度”的，但其支付能力的边际，却不是“大幅度”的，他们是在财富增长的路上，但是远未达到把房子包含在内也能财务自由的境地，所以，大幅度的改良住房，还要斟酌并受制于价格因素。

如此复杂，难怪焦虑。

首先，从户型面积上看，如今的限竞房项目，90/70的产品是主力，110平方米以上，都算大户型了。但是，仅从面积上看，其实很难满足家庭结构变化之后的空间功能需求。再天才的设计，面积都是一道硬杠杠，据说香港70平方米以上就算豪宅，但去跟香港人生活一段时间，你就会发现，香港人自己也未必这1观点。

其次，大幅度住房改善的实质，是居住环境整体升级，不但室内升级，室外的内容也得升级。孩子能不能在社区里有良好的环境顽耍、运动，大人能不能在社区里漫步也是享受，这些对园林、社区规划的水平，都有很高的要求。攸克君不是说限竞房项目一定不能到达，而是说限竞房受制于成本因素等方面的斟酌，这些方面在相当大的程度上会遭到制约。

再次，能有这样大幅度改良住房条件的需求的人，多半对社区人群是有自己想法和斟酌的。限竞房项目户型相对偏小，或说，户型的跨度很大，而尽人皆知的是，房地产项目总价是门槛。因此，对于对社区人群环境有要求的人来讲，这确切是个问题。

从以上三个角度看问题，对于这种大幅度改良型需求的人而言，非限竞房的商品房明显是更合适的选择。固然，攸克君不是做优劣评价，而是只论适合而已。不过，问题就又来了，这批人的支付能力不是无边界的，纯商品房在稀少的状态下，这些目标人群能否承受更高的价格？

攸克君要说一句公道话，北京当前市场上的项目基本上都是“限价”的，只不过表现形式不同而已。限竞房是在拿地环节通过标书约定的方式限价，而非限竞房项目，在定价取得预售许可时，实际上也由监管部门施加了影响，换句话说，商品房的价格，也是综合各方因素确定的。

但客观来讲，非现竞房或说普通商品房，当下政府调控下的限价，实际上是替买房人争取到了更“优惠”的价格。

说到这里，可以拿绿地位于大兴的海珀云翡项目做个例子。这是一个位于大兴黄村的纯商品房项目，目前的预售价格在75000元/平方米。熟悉这个区域市场的人都知道，该区域也有很多限竞房项目，但是海珀云翡的预售价，基本上等同于2年前的同区域商品房价格的水平——这句话的意思不用多解释吧。

不过，和几年前的商品房相比，海珀云翡项目的品质、计划、设计等，都有了“大幅度”的提升。从户型设计方面看，140平方米~180平方米的户型，是可以满足“大幅度改善”的住房需求的。

同时，社区计划采取点错式楼栋布局、65米的超宽楼栋距、20米纵深绿化带、100%人车分流，又对社区环境做了极大的设计和追求。这些，毫无疑问都是限竞房项目受到条件制约，不能完全“敞开做”的。

需要提出的是，这个项目采取100%精装修，这是通过27个全球知名家装品牌进入达到的，这明显也是限竞房项目受到本身条件制约，不能完全做到的。

还有一个最重要的用户“痛点”，即确保家居健康、安全方面武力372，海珀云翡实现了5大健康体系：“全屋净水系统+新风系统+光照设计+空调系统+地暖系统”，3重智慧生活：“全屋智能控制+智能卫浴+智能厨房”，5级安全规制：“社区安防+单元安防+地库安防+电梯安防+户内安防”，和全龄无障碍呵护的10项关爱设计，以此实现全生命周期的生态住宅。

其实，对改良客群而言，除面积上的提升，智能家居的便捷，精装修的品质外，居住的环境升级也是不可或缺的重要因素，毕竟想一步到位，而不是过几年再折腾一番，社区环境亦是考察重点。为此，海珀云翡以“一栋一花园”“八院八重景”的园林规制，师法燕京八景将文化与景观融合，让美好生活从室内延展至室外。

可以说的还有很多。但这些汇集到一起，已经足够说明需求改善所对应的产品提升了。

值得再次提醒的是，像北京这样的城市，以限竞房为主导的市场，纯商品房本身就是个稀缺品，卖一个少一个，而政府部门的限价等因而帮买房人一次到位“砍了价”，用一名房企老板的话说是，若有资格，此时不买还待什么时候？

满足“大幅度”提升后住房需求的纯商品房，实际上就是一张船票，能不能拿到，靠的不是运气，而是自己准确的判断，以及对自己未来的准确预见。

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