观点地产网有那么一句常用来劝勉人们坚持柔软

观点地产网 在1月初一 房企的年度业绩攻势中，市场遗憾没能看到万达的身影。主要平台从香港退市后，想要窥探这家充满 小目标 公司的收成，就只能期待一年一度的万达集团年会。

1月20日，万达集团2017年年会在哈尔滨召开，会上 林对外发布2017年年度工作总结。这也是在经历出售文旅、酒店资产等大动作后， 林第一次公开剖析对万达的所感、所获以及所行。

万达主要板块的业绩多实现既定目标，但与2016年相比出现最高逾两成跌幅，包括集团收入下跌10.8%，核心业务商业地产收入下跌21%。受转让文旅项目和酒店资产影响，万达资产同比减少11.5%，仅为7000亿元。

业绩之外， 林也对外界给予万达的众多标签及猜测，一一进行回应。他表示出售文旅项目、酒店资产予融创、富力，不是业内解读的 卖资产 而是商业基本的 买卖 逻辑。面对大家认为万达把大量资产转移到海外的指控，他则直言 完全不符合事实 。

用 林的话来说，2017年对万达来说是非常难忘的一年，经历了风波，也承受了一些磨难。在这场短短几个小时的年会中，除了回应外界的质疑以及展示万达这一年的收成外， 林亦迫不及待地宣布万达2018年的 小目标 。

9000亿资产目标折戟

对于2017年的房地产市场来说，万达绝对算得上重要的登台角色。这一年的时间里，万达先是和融创、富力上演了700亿元的世纪大交易，尔后港股平台万达酒店65%股权转为老王自有，还有负债、出售海外资产传言甚嚣尘上。

1月21日， 林在万达集团2017年年会上公布过去一年的业绩成果，并一一回应外界的质疑。

观点地产新媒体从万达工作报告获悉，2017年受转让文旅项目和酒店资产影响，万达的资产、收入两项指标有所减少。

其中，集团收入为227 .7亿元，完成计划的11 %，同比减少10.8%；以成本计资产7000亿元，同比减少11.5%。有趣的是，为了说明万达并没有把大量资产转移到海外， 林还特意将国内、国外两项资产单独陈列，其中国内资产占比9 %，国外资产占比7%。

需要注意的是，按照 林2016年年会立下的工作目标，到2017年万达的资产将达到9000亿元，营业收入2658亿元。按此推算，2017年万达的收入及资产目标均未达标。

对于收入减少的原因， 林回应是因为年中时将旗下的1 个万达文旅城卖给了融创，因而文旅项目收入没有计算在内，再加上2016年底万达将万达旅业资产注入同程，合计约200亿的旅游收入没有计入2017年报表。

如果考虑旅游收入变化的影响，尽管2017年万达集团转让了大量资产，收入同比只下降1.1%。净利润完成年目标的114%，同比基本持平，说明收入含金量不错。

而作为万达主营业务的商业地产，去年收入亦同比下降21%，为1125.4亿元，完成年计划的104.1%。其中，租金收入255.2亿元，完成年计划的101.4%，同比增长 0. %；开业轻资产广场24个，重资产广场26个，新增持有物业面积 29.6万平方米。

按此计算，扣除转让文旅项目、酒店减少的几百万平方米持有物业面积后，万达累计持有物业面积 151.1万平方米。 林表示， 万达仍然是世界规模最大的不动产企业。

房地产收入方面，同样受转让文旅项目的影响，2017年万达房地产收入8 1.7亿元，完成年计划的104%，同比减少2 .7%。

除此之外，一直被万达寄予厚望的影视集团虽然同比增长 5.9%，收入5 2亿元，但是同样没有完全达标，仅完成年计划的98.5%。对此 林在年会中不禁表示有点 遗憾 ， 如果再稍微努力一点就好了 ，并透露其实国内公司还是完成了年度目标，只是整个影视集团含海外公司收入差一点。

据观点地产新媒体了解， 2012年5月，万达斥资26亿美元收购了美国院线AMC。公开信息显示，AMC院线公司成立于1920年，目前是全球最大的电影院线公司。2017年12月7日消息，据国外媒体报道，AMC 首席执行官Adam Aron表示，公司可能会出售旗下的欧典院线以及北欧院线25%- %的资产，以偿还债务和提升股价。

在发布业绩的同时， 林亦回应，出售文旅项目、酒店资产予融创、富力，不是业内解读的 卖资产 ，而是商业基本的 买卖 逻辑。 仅此一项协议就减债440亿元，回收现金670亿元，相当于减债1100亿元。

林续称，过去几年万达在海外投了一批项目，现在公司决定清偿海外债务， 卖一半资产就能把全部债务清偿，说明买和卖之间赚钱了 。

另外他提及，从万达广场的属性来看，截至2017年底开业的2 6个广场中，有210个是重资产，资产比较重。 万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五到六年内，每年净增1000亿负债，压力相当大。

不过对于出售酒店给富力的考量， 林坦承，酒店整体年平均回报率低于4%，全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润，所以决定把重资产的文旅项目和酒店卖掉。

除此之外，他也激动地翻出旧账，回应网科裁员传言称， 网上传网科裁员6000人，网科总共就 000人，怎么可能裁掉6000人！

围棋先机论

难忘 风波 磨难 是 林在工作总结开篇时，对万达2017年的关键描述。而在总结文末，他一扫早前的苦大仇深，迫不及待地定下2018年万达的工作 小目标 。

按照规划，从2018年开始万达将每年提高万达广场开业数量。在他的投资理念里，建设万达广场就像下围棋一样，需要占先手。 商业中心有竞争半径，特别是在三四线城市，万达广场一旦落地，一定半径里竞争对手很难再投资。

因此， 林希望尽早建立起万达的 护城河 ，更早将万达广场发展到千店规模。这也意味着，在全国 6个地级以上城市，万达广场需要覆盖90%。

具体到数据来看，2018年万达冀望能够实现新开业万达广场50个，万达茂2个；其中新发展重资产万达广场7个；轻资产万达广场50个（含合作类40个，投资类10个）。

需要先占先机的不仅是布点，还包含巩固现有的核心优势。

对于万达来说，商业地产一直是万达的核心业务。为了使战略更清晰，商业模式更纯粹，同时也为了满足万达对市场估值的期待， 林建议成立商管和地产集团，也即是原来的商业地产将更名，成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商。

而地产集团则主要负责消化商管集团的地产业务、开发万达广场重资产，他透露未来地产集团不排除纯粹进行一些住宅开发。

在 林看来，万达的商业租金利润已经大过开发利润。如果有房地产开发，再通过线上线下融合做一些东西出来，这样公司市场估值会更高。

对于商业地产的租金利润， 林并未透露过多。仅有的一段表述是： 2017年万达的租金收入为255.2亿元，完成年计划的101.4%，同比增长 0. %。

在商业地产以及影视之外，万达提出将聚焦儿童产业，将万达宝贝王打造成万达新的支柱产业。 林透露，2017年宝贝王衍生品净利润近亿元，到2020年开业800家店 我相信，宝贝王有可能超过万达电影，成为万达集团又一个新的核心企业。

而 林信心满满的原因或许是基于二胎政策的放松以及企业高估值。他表示中国儿童数量有 亿，二胎政策后还会继续扩大。而家长舍得为孩子花钱，特别是在教育方面。

另一个原因是，他坚信万达没有竞争对手。 中国没有一个企业像宝贝王这样把IP传播和衍生品收入作为核心来考虑，光有资金玩不了，这就是高门槛。

相比于新业务布局，降负债或许才是外界最为看重的部分。

2017年万达与富力、融创签订资产转让时， 林曾对包括观点地产新媒体在内的媒体透露，万达商业贷款加债券共计近2000亿元，账面现金1000亿元，加上转让收回现金680亿元，现金共计约1700亿元。

有数据显示，截至目前万达在海外宣布的投资总额已高达2451亿元。其中大部分是通过杠杆手段实现的。因此在信用评级下降、银行逼债等压力之下，2018年万达的首要任务之一就是降低企业负债。

林表示，为了降低企业负债，万达将采取出售非核心资产、保持控制权前提下的股权交易、合作管理别人的资产等一切资本手段。此外，万达要逐步清偿全部海外有息负债，计划用两到三年时间，将企业负债降到绝对安全的水平。

话及此， 林甚至激动表示， 万达集团在全球绝不会出现任何信用违约！万达 0年没有出现一起信用违约，我们把信用看得比资产、利润更重要。

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