长租公寓爆仓

长租公寓爆仓，最终谁来买单？

近日，大城市房租暴涨激发了民众的焦虑感。其中，租房信息中介化身金融中介所带来的负面作用尤其令人关注。而即便没有第三方贷款机构的介入，只要中介一边按年收取租金，一边又按月支付租金，就会出现资金沉淀，这极易导致资金的挪用或者说再利用和信用扩张。形象地说

，一个租户交的年租金可以先用来应付十来个房主收的月租金，剩下十来个租户交的钱再拿去办新业务。其间的金融风险不可小觑。从以往执法实践看，对此类模式按非法集资处理，也不令人意外。而即便监管者不出手，资本游戏自我断链的概率照样高企。

长租公寓爆仓，既是房产中介我爱我家前副总裁胡景晖的神预言，也是这几天在互联金融之都杭州已然发生的事实。成立才2年多的杭州鼎家络科技公司宣布停运，4000余租户陷入危机。

据报道，鼎家模式是中介从互联金融企业爱上街一次性收取相当于年租金的贷款。租户每月向爱上街支付贷款和利息，房主每月从鼎家拿钱。现在鼎家倒闭，房主拿不到租金，自然想赶走租户，而租户是交过钱的(或还得继续还贷款)，这怎么办?

传统租房中介是信息中介，即《合同法》下的居间行为，房主租户自行签约，中介收的是一次性介绍费。互金模式下的房主租户一般不直接签约。那情况分两种，一种是房主明确委托鼎家代理自己和租客签约，现在代理人携款跑路拿到了“厨神”称号。了解到，自然应该房主倒霉。

另一种可能是两个独立的合同关系，房主与中介签约，中介与租户签约。房主和租户都是无辜的，现在中介坏人消失共同推出互惠旅游休闲产品。，好人的权益冲突。分配时，必须回答是租户更有理由预期中介倒闭的风险，还是房主更有理由预期中介倒闭的风险?

有人认为，房屋租赁权益不适用动产的善意第三人取得，若租户没有理由相信中介具有房屋所有权，那中介基本上就是二房东的地位，租户似乎难以以跟中介的有效合同来对抗房主。

然而，为人诟病的二房东一般指违法转租的租户。《合同法》规定：承租人只有经原出租人同意，才可以将租赁物转租给第三人，否则出租人可以解除合同。房主把房屋出租给中介公司，显然知道中介不是用来自住，而是会租给别人。房主向中介收取房租、不与租户直接交往，要么应视为委托代理，要么应视为同意转租，房主的都无法避免。

因此，房主应当尊重中介和租户的合同。房主在知道租户存在时，仍然选择直接向中介收取租金，就应该承担中介破产、资不抵债的风险。相比之下，中介隔断式收租付租，租户并不受益，而房主可以无需再判断租户的信用程度、避免租户的赖账扯皮，在正常情况下获得了不与租户往来的利益，在非正常时也得承担风险。

从经济分析的事前主义角度看，相对于租户，拥有资源的房主更强势，更有能力和平台谈判要求采取一定的资金安全保障。若不能令房主满意，房主仍然能选择自行出租。自行出租在互联时代的资讯条件下并非难事，故而自如蛋壳等中介之前亦只能以高价手段吸引房源。房主退出没有保障措施的平台的压力，更能促使平台规范经营。

来源：凤凰 作者：缪因知(中央财经大学法学院副教授)