投资课堂美国房价解读之纽约篇资源

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纽约都会区是美国大都会区，纽约房地产业发展成熟

1.概况：纽约是金融、经济、文化，移民人口众多;

2.房地产市场：租房比例高;住宅成交量大幅上

.纽约房价：价格、同比均持续上

4.价格：房屋套总价持续上升，达2008年以来;

5.房价变化：同比增幅继续扩大，与20大都会区综合同比差距缩小;

6.分物业：别墅价格为2008年来同期;公寓价格同比由增转降;

7.分区域：曼哈顿价格，布鲁克林价格增长最快

一、纽约位于美国东北部，是美国大城市，是金融、经济、文化

纽约位于美国东北部，是美国大城市。纽约都会区(NewYork Metropolitan Area)是全美的都会区，占地17400平方公里，拥有1881万人口。都会区以纽约市为，由长岛、新泽西州、康乃狄克州以及宾夕法尼亚州等部分地区组成。纽约市占地1214平方公里，位于首都华盛顿和汇集世界学府的波士顿之间，是纽约都会区的核心城市。包括布朗克斯区(The Bronx)、布鲁克林区(Brooklyn)、曼哈顿区(Manhattan)、皇后区(Queens)及斯丹登岛(Staten Island)五个区。

二、纽约人口密度大，外来移民占比高，并为纽约经济发展贡献力量

根据201 年 月美国国家统计局数据显示，纽约市人口达8 .7万人。截至2010 年，其人口密度约为10,6 0人/平方公里，比密度第二高的旧金山足足多出四千人并直接分享到微淘、微博、等社交平台。此举被认为是要突破的阻击。而曼哈顿更是以人口密度25,846 人/平方公里成为全美之最。

纽约拥有完善的住房制度，租房市场活跃。纽约市拥有美国乃至世界最复杂的管制制度。根据2011年纽约市住房调查，在管制约束下的房屋达102万套，占租用住宅的比例接近50%。因此，使纽约市拥有众多“天价房”，但当地居民生活并未受到实质性影响。

三、纽约住房拥有率较低，租房比例高

2011年美国统计局调查结果表明，纽约的住房拥有率为 1. %。虽比1980年增长了接近10%，但是总体水平明显低于其他大城市群，仅接近全国平均水平的二分之一。

纽约拥有完善的住房制度，租房市场活跃。纽约市拥有美国乃至世界最复杂的管制制度。根据2011年纽约市住房调查，在管制约束下的房屋达102万套，占租用住宅的比例接近50%。因此，使纽约市拥有众多“天价房”，但当地居民生活并未受到实质性影响。

四、价格：房屋套总价持续上升，达2008年以来

房屋套价超过50万美元，达2008年以来水平。美国房产中介Zillow指数显示，201 年12月，纽约房屋套价为50.7万美元，为全美平均水平(16.9万美元)的 倍，达2008年以来水平，同比连续第19个月增长，不断扩大至8.6%，环比连续第12个月小幅上，为0.9%。整体来看，201 年下半年，纽约房产市场发展较好，房价持续上升，11月为2008年下半年以来超过50万美元。

五、房价变化：同比增幅继续扩大，与20大都会区综合同比差距缩小

纽约房价同比增幅持续扩大，12月增长至6.4%。凯斯-席勒指数显示，近年纽约都会区房价的历史高点出现在2006年4月(216.6点)，之后受美国房地产泡沫破裂影响，价格逐渐下降。201 年1月，纽约都会区房价指数达16 .0点，结束了持续29个月的同比下降，微升0.5%，之后同比持续增长，至12月增幅扩大为6.4%。具体来看，201 年下半年纽约房价不断上，10月房价指数超过170点，至12月指数达17 .1点，但相对2006年4月高点仍有较大距离。

六、别墅：价格为2008年以来同期，超过全美平均水平的2倍

别墅销售价格为2008年以来同期，同比连续第7个季度增长。201 年四季度，纽约都会区别墅销售套价中位数为46.2万美元，同比连续第7个季度增长，增幅为4.6%。整体来看，201 年纽约别墅套价为46.6万美元，较2012上4.7%，扩大4.2个百分点，其中三季度套价达48. 万美元，为2009年以来的水平，受季节性影响，四季度有所下降，但仍为2008年以来同期。

七、公寓：销售价格为2006年来同期，同比由增转降

公寓销售价格为2006年以来同期水平，同、环比均由增转降。201 年四季度纽约公寓销售价格为2 . 万美元，为2006年以来同期水平，同、环比均由增转降，降幅分别为1.4%和6.8%。整体来看，201 年纽约公寓价格为2 .8万美元，略高于2012年(2 .4万美元)，处于2007年来较低水平，公寓市场仍处于低迷期。

八、分区域：曼哈顿价格，布鲁克林价格增长最快

纽约各区域中曼哈顿价格，环、同比均有所下降，布鲁克林增长最快。根据纽约市政厅公布数据，201 年四季度，曼哈顿住宅成交套价中位数为87.5万美元，仍居各区域中首位，较上季度下降0.6%，较去年同期下降2.6%，而其北侧的布朗克斯区，仅为 1.8万美元，约为曼哈顿的三分之一。。

整体来看，曼哈顿的超高房价使得部分者将目光转向其他地区，特别是布鲁克林，促使布鲁克林的房价在201 年一路高升。

从人文环境上看，纽约华人占比较高，生活便利，适合居住。纽约作为全球的金融、商业和文化之一，长期吸引着来自世界不同国家和地区的人前来定居，程度上加速了纽约经济的发展。现已形成4个中国城和10个搜索引擎爬虫抓取的次数比较频繁华人社区，使得华人在当地有较高的归属感。

纽约房地产市场向好发展，房价持续上。纽约的房屋价格达2008年来水平，整体上远高于全美平均水平。房价变化方面，根据凯斯-席勒指数，201 年下半年纽约房价不断上，与美国其他大都会区相比，纽约都会区房价增长相对缓慢，但为扩大的都会区。

各项有利因素继续利好纽约房产市场。整体来看，随着美国经济的持续复苏，201 年纽约住房市场逐渐回暖，量价均有所回升，直接增强了购房者的信心。受美联储继续维持.25%利率不变至2014年末的超低利率政策影响，许多买家重新回到房地产市场。借助于国外者的不断增加、美国整体经济的发展，短期内纽约房地产市场将继续平稳向上发展。

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