近三年上市房企资产负债率上升个百分点.DG

中医诊断 2021年02月11日浏览：2 次

“若上市房企再融资能放开的话，那么地产融资市场将发生巨大变化。”一投资界资深人士表示，因目前房企融资占很大比重。

（,,,）负债率增幅最大

Wind统计显示，所有房企类上市公司（按申万一级分类）2010年一季度末的资产负债率为66.61%，到今年一季度，资产负债率已升至7 .98%。

在此期间，是证监会暂停了上市房企的再融资申请受理，包括股权融资和债权融资。虽然证监会在2010年10月份正式发布通知，不再受理房地产企业的再融资申请，实际上从2010年一季度开始，上市房企的再融资就处于停滞状态。

融资成本较低的股权融资大门被关闭后，房地产企业只能绕道高成本的信托，甚至绕道境外市场进行资金募集。这导致了房企这些年的资产负债率逐级递增。

2010年一季度末到2012年底，上市房企的季度资产负债率分别为66.61%、67.78%、69.24%、69.5 %、70.51%、71.27%、72.19%、71.59%、71.96%、72.8 %、7 .64%和7 .1%。

分公司看，对比今年一季度末与2010年一季末的资产负债率情况，多伦股份（600696）、（,,,）、（,,,）、（,,,）、（,,,）等上市公司的增幅都超过了60%。其中，多伦股份年来资产负债率增幅最大，达到了9 .27%。

然而从资金环境看，所有房企上市公司的现金及等价物余额从2009年末的1915.92亿元，已增加至2012年末的2972亿元，增长幅度达到了55%。

据中国指数研究院数据显示，一季度，房地产开发企业资金来源同比增速升至29. %%，高于同期房地产开发投资增速9.1个百分点，房地产企业资金来源维持高速增长。

绕道境外发债融资

但是在资金涌入的背后，是房地产企业愿意、且能够支付的高昂的融资成本。

从房企上市公司发布的融资公告可见，（,,,）6月14日发布的融资公告显示，中融信托向公司控股50%子公司福建金融中心提供信托借款4亿元，期限24个月，年利率不超过8.5%。而5月4日阳光城旗下另一家子公司福州康嘉房地产，与申银万国证券签订的委托合同，申银万国通过福州向康嘉房地产提供的一笔不超过2.5亿元委托贷款，期限不超过 6个月，其贷款年利率上限仅6.48%。再往前一个月，阳光城子公司汇泰房地产跟厦门国际信托的一笔4亿元，期限为24个月的信托贷款，年利率则不超过6. 5%。

根据Wind数据，2009年房地产类信托发行规模约为159亿元，2010年激增到了900亿元，2011年和2012年分别达到了1910亿元和1167亿元。平均预期收益率从2009年的8.19%增至2012年的9. 1%，今年平均预期收益率为8.79%。

而实际上，房地产公司真正要担负的融资成本远不如此。据数家上市房企董秘介绍，去年从私募、信托获得的资金融资成本已经达到了15%～20%。今年上半年资金面稍微宽松一点，平均融资成本下降了2个点左右，至1 %～18%。

在境内股权融资市场继续紧闭之际，大型房企纷纷绕道境外发债融资。

201 年月7日，（,,,）完成首次境外定价，其对外发行的8亿元、5年期定息美元债券，年票息仅2.625%，当月，（,,,）海外20亿元海外债券的票面年利率也仅为5.625%，远低于国内同期利率，大大降低了企业财务成本。

A股融资环境持续恶化，赴港买壳上市则成为内地房企融资主渠道。

2012年5月，（,,,）通过香港子公司以1.99亿港元对价，收购香港主板上市公司东力控股（）70.18%的股权，成为内地房企赴港买壳首个成功案例。此后，万科A、金地集团分别收购香港南联地产(010 )、星狮地产（005 ）实现借壳上市。

201 年1月，万科A更抛出B转H股方案，拟将1 .14亿转投H股上市。

不过由于转股方案运作较为复杂，楼市调控政策等原因影响，自2月15日取得联交所受理函至今已有4个月，（,,,）转H股却迟迟未有进展。

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