地产房地产行业调控政策逐级加码地产行业困

地产：房地产行业 调控政策逐级加码 地产行业困境初现 -14 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：

<台湾人谁都明白他们军队的斤两p>今日，国家统计局发布全国房地产月数据统计：月份，全国房地产开发投资4250亿元，同比增长 5.2%。月份，全国商品房销售面积814 万平方米，同比增长1 .8%。月份，房地产开发企业本年资金来源1217 亿元，同比增长16. %。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；定金及预收款 154亿元，增长28.9%；个人按揭贷款1280亿元，下降11. %。

点评：

投资增速将出现前高后低走势。数据表明，地产行业投资增速虽然还未出现大幅降低，但增速已经开始减缓。预期2011年四月以后，房屋新开工面积以及房地产开发投资增速将有所下降，呈现出前高后低的走势。根据历史数据敏感度测算，预计2011年，我国房地产投资同比增长17%—21%之间。

销售增速有所回升，不确定性仍然较大。销售数据环比有所回升，主要源于消费者在限购令出台之前，提前购房行为有所增加。而在限购令陆续出台之后，从周度数据可以看出，住宅成交量出现急剧下滑。

在需求充分抑制后，预计未来2- 个月内，住宅销售面积仍将保持在低位徘徊。

资金来源结构性调整。地产开发贷款和个人按揭贷款均出现大幅回落，并有降幅逐步扩大的趋势。而企业自筹资金的增速开始有所增加，然后在高位保持稳定。但从目前的情况来看，开就是说发商资金成本压力日渐升高。假如货币政策持续紧缩，融资成本进一步上升，预计下半年，开发商资金来源变化方向将出现重大转折。

住宅价格高位震荡，增速下降已是必然趋势。从成交均价来看，地产调控政策对成交价格并未起到立竿见影的作用。由于2011年我国进入加息通道。开发商资金成本有所增加，资金链条将更加紧张。适度降低销售价格，快速回笼资金的需求增加。从具体楼盘销售情况来看，一线城市的部分项目，看盘价格较销售前的预期价格，已经有所下降。

另外，在销售前期给予一定折扣的促销行为占整个销售量的比例有所上升。这表明，部分开发商在销售的过程中已经开始采用变相降价的方式进行促销。随着调控政策的执行，这些促销行为的比例将会有进一步的增长。这些行为是不计入统计数据的。因此从数据上看，住宅价格依然在增长。但是实际的情况是，部分楼盘已经开始变相降价促销。所以从总体来看，价格指数的快速上扬很难出现，随着政策的深入进行，住宅价格指数的适度下行已是必然。

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