土地增值税接棒地产调控.蹭飞

26日国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。

在上海税出炉悬念丛生之时，土地增值税从严增收，为中央调控楼价再添一层砝码，显示在复杂的内外部经济形势中，中央稳定房价决心并未动摇。

上海社会科学院房地产业研究中心陈则明主任告诉本报，1994年开征土地增值税，由于预征率较低等原因，未能起效，2006年国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知》，规定从2008年前开始清算，但由于金融危机再次不了了之。

“目前依旧以1％- ％左右进行预征，如果真能做到严征收，地产商最高利润的50％左右要贡献出来。”陈表示。

而浙江证大房地产开发有限公司总经理赵杭生告诉本报，若能做到从严征收，地产商现在拿地、闲置土地、开发、销售各个过程都要好好掂量掂量，开发商捂盘或者晒地，所得利润会大大削弱。

从严征收

“另一方面，也能在很大程度上充实政府的税收大盘。”赵杭生表示。

“2008年金融危机之下，地产商资金链逼紧，放松征收政府也有他的考虑，只是政府暂时放了一马，不去逼迫地产商。”赵杭生表示，而现在地产商手中资金依旧雄厚，征收不存在上一次的问题。

土地增值税早在1994年便开始征收了，包括其 0％-60％的四档次税率也在那时被确定。但在实际操作中，累进税率极少被严格使用。《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个“活口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。结果，这一“例外”规定被普遍使用，目前各地土地增值税征收多采用预征收制，一般预征额多为房屋销售价格1％至 ％。

预征与清算，对开发商资金影响在于：前者允许开发商按照预(销)售房地产收入的1％- ％的低定率预先缴纳土地增值税；后者则可以在明确开发项目增值额后，按照 0％、40％、50％、60％四级超率累进税率征收土地增值税。

4月份出台的新“国十条”指出，税务部门认真做好土地增值税的征收工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。其后，重庆等地陆续出台的调控细则，均有提到要加紧土地增值税清算。

此次国税总局《通知》，同时提出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入，即削减了地产不能提供发票的避税空间。

狠抓落实按此前的征收比例，有购房发票税率分四种情况：

增值额未超过50％的征收增值额的 0％；增值额为50％～100％的征收增值额的40％；增值额为100％～200％的征收增值额的50％；增值额超过扣除项目金额200％以上的征收增值额的60％。

照此计算，一套100万成本房子若以150万售出，按照50万的利润空间，土地增值税需要缴纳约 0％，即15万元。而按照预征收，其只要付出最高150万的 ％，也就是4.5万。

“目前问题是，尚且不知道是否对存量项目进行稽查，如果是，很难让所有开发商都把吞下去的钱重新吐出来。”陈则明表示。

“房地产的第一逻辑在于供求关系，新盘供小于求导致了楼价的上涨，而土地增值税在交易环节大幅削减了地产商的利润，这笔钱也容易转嫁给买房者。”陈表示，“所以目前难以看出来真能做到从严征收，对于市场是什么样的影响。”