限购影响日益加大购房者观望气氛浓厚资源

限购影响日益加大 购房者观望气氛浓厚

1月26日，国务院办公厅发出了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称为“新国八条”)，就加强房地产调控的问题提出了新的力度更大的措施。 2月28日，海口新国八条正式实施，不久，三亚新国八条也开始实施，标志着海南新一轮调控政策正式拉开帷幕，至今三月有余，海南楼市在新调控政策下真实情况究竟如何，房产就此从成交量、房价、业内反应、促销优惠等各个方面对海南楼市展开全面调研。

调研结果显示，海南楼市成交量受调控政策影响日益加剧，市场进入低迷时期，限购区域海口、三亚多楼盘零成交，未限购区域发展持续力不足，购房者观望气氛浓厚，加上海南销售淡季因素，短期内海南楼市整体成交量将继续萎靡，短期内局势无法扭转。

政策影响逐步显现 海南楼市成交低迷

新国八条落地海南后，海南楼市重点区域总成交量逐月出现大幅递减。据房产统计数据显示，海南3月重点区域商品住宅总成交量为7838套，至4月海南重点区域商品住宅总成交量急剧下滑，仅成交3246套，环比3月下滑幅度达到58.59%，5月海南重点区域商品住宅总成交量为2467套，环比4月再次下滑24%。海口、三亚两地受限购因素影响，成交量不断下滑，虽然周边市县在新政落地实施后首月出现上涨，但在大环境和影响日益加深，购房者观望气氛不断加剧，成交量开始出现大幅递减。

新政实施后海南重点区域商品住宅总成交量走势图

3月，海口、三亚两地限购，周边为限购市县迎来发展良机，成交量出现提升，特别是琼海和文昌两地

，分别成交量为3017套和2014套，成为3月海南楼市总成交量的主要支柱。但后劲明显不足，至5月，琼海商品住宅成交总量低至172套，文昌商品住宅成交总量跌至253套，海南楼市成交量进入低迷时期。

对此海南房产专家分析，3月还处于海南旺季时期，而且今年春节期间受调控大影响，成交量并不理想，海口和三亚两地的限购，因此周边市县因为同属海南优质大环境，从而反获得发展良机，借机消化海口和三亚两地分流出来的客户群，因此海南楼市整体成交量在此消彼涨的情况下还是维持在了一个不错的高位，但随着调控大环境的进一步加强，房价下滑趋势愈发明显，购房者观望进一步加强等因素之下，因此成交量开始了大幅的下滑。

未限购区域发展未能持续 进一步冰冻成交

海南房地产受政策影响巨大，以房地产发展为主的区域在政策影响之下纷纷GPD纷纷下滑。以琼海为例来说，统计数据显示，2009年第一季度，琼海市以GDP21.13亿元，同比增长21.5%的成绩，位列当年一季度各市县增幅冠军；2010年第一季度，琼海更是以同比增长58.7%的成绩夺得一季度经济增速“两连冠”；而官方近日公布的数据显示，2011年第一季度琼海GDP为45.95亿元，增速为-8.3%，成为海南各市县(区)中，唯一一个出现负增长的市县。

琼海市统计局认为，去年一季度，琼海市房地产业因国际旅游岛建设的利好消息水涨船高，商品房销售面积大幅度增长，占全年销售总量的50.1%，同比增长9.6倍，房地产业增加值24.9亿元，增长2.7倍，占全市GDP的比重上升为57.7%，对全市GDP增长的贡献率高达85.4%。

但自去年4月份“国十条”以及9月份“新五条””后，中央又出台了更严厉的楼市第三轮调控“新国八条”，全市楼市逐渐低迷，而琼版“国八条”的出台，更是楼市紧箍咒，全市楼市观望气氛浓厚，买卖市场萎缩，与去年的“全线飘红”相比，今年一季度房地产市场气氛明显转冷。今年一季度房地产业增加值仅为22.8亿元，同比下降22.4%，房地产业占全市GDP的比重也降到49.7%，而房地产业的下滑也成为全市经济下降的直接原因。

5月，琼海成交量更是创下2011年以来最低记录，据房产统计显示，琼海5月商品住宅成交量为172套，与3月琼海商品住宅总成交量对比下滑幅度达到了94.93%。对此海南省人大常委、着名学者廖逊在接受采访时表示，从今年一季度海南各市县经济运行情况来看，琼海出现负增长也在意料之中，“这说明国家对于楼市的调控起作用了，之前因为房地产发展得利的地区，在经过国家一系列针对房地产的调控打压之后，经济运行情况势必低迷。”

限购区域影响日益加大 多项目零成交将持续

海口作为海南省会城市，一直是海南楼市的主要销售区域，但自2月28日限购令实施以来，成交量不断下滑。有业内人士透露，自限购起，海口新盘成交量进入低迷期，甚至出现了8—10%的退订率。据CRIC统计海口各项目销售数据显示，2月海口销售第一的项目为南国威尼斯城（动态 户型 相册 地图），销售量达到396套，排名第二的为锦地翰城，成交量也达到340套，第三名的昌茂翰林西苑也达到了245套。但到3月份，海口销售量第一的海阔天空国瑞城销量仅34套，第二名的绿色家园江畔人家成交27套，排名第三的国瑞观海居为12套。3月海口销量排名前三的项目全部加起来仅为2月海口销量最高项目的18.43%。

海口市2月商品住宅成交量排行榜

海口市3月商品住宅成交量排行榜

5月，海口各项目销售量再次下滑，据业内人士透露，已经有多个项目月余时间处于零成交的形势，而在政策环境没有改变的情况下，这一形势将不会有所改观，再加上海南销售淡季影响，将会有越来越多的项目进入零成交的形势。

成交低迷下开发商信心不足 新开盘数量锐减

新政迷雾之下，海南楼市成交量不断下滑，新房源供应也在不断萎缩。据相关数据统计，1月海南共19个项目拟开盘，2月有7项目拟开盘，3月有10项目开盘，4月有9项目开盘，5月有9项目开盘。另外，6月拟开盘的6项目，但均未公布具体的开盘时间。

新开盘项目的锐减，一定程度上给海南楼市已经低迷的成交量雪上加霜，而且即将7月~9月，属于海南楼市的传统销售淡季，在前景愈发迷离的情况下，大多项目都不敢轻言开盘销售，没有新产品的刺激下，海南楼市愈发低迷。

多专家语预言下半年房价将下滑10% 海南楼市成交量短期难回升

全国工商联房地产商会会长聂梅生近日在参加某论坛时预测，今年年内我国房价将下降10%。6月1日，聂梅生在接受媒体采访时进一步解释说，在严厉的限购令下，已经有大量的投资和投机性需求被挤出市场。出局的是商品住房中价位较高的部分，占交易量7%，出局的资金大约5000亿。入局的是保障房住房，占市场份额30%，投资规模达13000亿，价位在市场低端，到四季度二者在市场综合平衡的结果，将促使住宅市场价格回调。同比2010年年底的新建住宅价格，限购范围内的城市回调幅度可达10%。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受媒体采访时表示，造成开发商资金紧张的原因，主要不是来自融资方面，也不是土地购置带来的压力，而是销售不畅带来的资金压力。

住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴早在3月参加中旅服博鳌论坛时就认为，今年楼市价格将会出现下滑波动，因为房价过快上涨是不允许的，国家最终的目的就是压住投机性需求，让房子降降温，这个国家相关部委在任何公开场合都表态，房价不下滑不会让政策退市。

海南大学中国现代经济理论研究所所长王毅武认为，目前海南地产正处于转型前的僵持阶段，海南楼市萎所以靡不振，销售量急剧萎缩，短期内看来无法扭转。

海南房地产市场应尽快调整房地产结构

面对海南楼市低迷的形势，海南房产专家和业内人士纷纷建议，应尽快调整房地产结构，创新营销思路，方能确保市场可持续发展。“海南应该进一步调整房地产结构，促进海南房地产市场可持续发展。”海南省住房和城乡建设厅总规划师宋祎认为，海南房地产业亟须转型升级，改变以居住地产为绝对主导的单一房地产产品结构，构筑以专业化旅游地产为主导，居住地产、商业地产和办公地产协调发展的多元化产品体系。

业内人士认为，海南经济增长对房地产的过度依赖性目前弊端已现，如果限购政策不作调整，下半年海南楼市成交量下滑现象就无法扭转，预计全年的成交量较之将下降较大，届时对依赖房地产的市县影响将会更大，建议海南应该采取加快建设旅游房地产和保障性住房的“两条腿走路”方式。

海南业内资深人士朱章太在接受媒体采访时表示，楼市的萎缩已经是明显的事实2PM成员。尼坤虽在韩国发展，销售量已明显下降，价格也在下跌，现在是海南房地产的“冬季”，因此，海南房地产业亟须转型。他说，海南房地产发展的总体目标是要以本岛居住性的地产为基本，以旅游地产为主导，以度假旅居性地产为特色，以商业和其他地产为补充的多层次多元化房地产供应体系还有住房保障体系，从这个政策制定的目标当中看到房地产企业必须转型，才能保证海南楼市可持续发展。

对于海南而言，房地产业对于海南经济的快速发展作用是无需置疑的，今年来发展导致出现问题也是正常，目前海南楼市成交量进入萎靡期也是不争的事实，关键在于如何调整发展结构和消除诟病，解决海南房地产结构中不合理的问题，制定适合发展的对策，才能够确保海南房地产市场健康发展，走上符合海南国际旅游岛建设的健康发展之路。