申万宏源百城房价环比转升土地市场依然低迷计划

申万宏源：百城房价环比转升 土地市场依然低迷 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

通知明确 5月楼市成交继续回暖，在降息等政策利好下，需求平稳释放，房企加速推盘，楼盘供应持续增加。本月价格环比上涨的城市数量较上月增加9个，52个城市环比下跌，48个城市环比上涨；自1月以来，百城房价扩散指数经历了下降、上升的波浪式变化，5月份扩散指数再次回升至48，表明房地产市场调整仍处于盘整反复的阶段。

从价格涨跌情况看，百城房价环比由跌转升，同比跌幅8个月内首次缩窄。去年月份环比一直在0.35%-0.45%的负增长平台上，百城房价边际改善有限但跌幅也未出现明显扩大；2015年1月份出现环比正增长，房价出现明显改善；2、3、4月份重回跌势，但跌幅在逐月缩窄；5月份再回正增长，可以看出自去年10月份以来百城房价环比一波三折的变化。不同城市走势分化：一线城市房价持续回升，同比跌幅缩窄；二线城市房价环比小幅回升，三线城市未有好转，但二三线城市同比跌幅仍旧较大，仍然处在下降的通道中。一线城市房价环比增加1.48%，连续三个月回升；二线城市环比增加0.25%，近四个月内首次正增长，而三线城市环比下跌0.35%，跌幅扩大。同比来看，一线城市跌幅缩窄，负增长0.55%；二三线城市跌幅略有缩窄，分别负增长5.11%和6.29%。

而另一方面，楼市回暖，土地市场依然低迷。国家统计局数据，今年月份，房地产开发企业土地购置面积5469万平方米，同比下降32.7%，降幅比月份扩大0.3个百分点；土地成交价款1571亿元，下降29.1%，降幅扩大1.3个百分点。市场数据显示，5月一线城市合计签约的30宗土地中，只有10宗为住宅用地，除北京、广州外，其他均为上海的保障房土地。合计签约土地仅72.39亿，这是2014年来首次出现单月一线4个城市合计土地出让金不足百亿的月份。易居房地产研究院最新研报指出，2015年4月一二三线35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米，环比下降0.6%，连续第二个月下滑，同比则增长11%，房地产市场仍以去库存为主。土地市场低迷，一方面与政府推地放缓有关，另一方面，房企更倾向于去库存保增长，对拿地保持谨慎。

对于下半年房地产市场可能出现的变化，一个是在目前经济下行压力加大、地产投资增速持续下滑的形势下，适度放松房地产政策将有助于托底经济。政治局会议指出，要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。预计房地产将继续淡化行政性调控，不同城市间差异化的去行政化的房地产调控措施有望实现，在税收、首付比例、公积金政策等方向上都可能放松原来偏紧的行政调控，这将于地产销售市场会是绝对的利好。另一个是，随着政策落地与货币环境持续宽松，在股市牛的推动下，流动性充裕条件下可能会持续刺激住房改善性需求，推升一部分房价。地产开发商加紧推货，将以去库存为主，对新开工投资仍将比较谨慎，不同城市间的走势分化仍将持续。

其他重点关注：（1）隔夜全球动态：美国消费增长意外停滞，制造业PMI指数超预期。